Mieterhöhung nach Mietspiegel: wann sie zulässig ist und wie Sie sie rechtssicher ankündigen

In einem Markt wie München liegt die Bestandsmiete oft deutlich unter dem, was die Wohnung heute erzielen würde. Eine Anpassung ist legitim — sie muss nur sauber laufen. Formfehler führen dazu, dass das Verlangen unwirksam ist und Sie die Fristen von vorn beginnen.

1. Drei Wege zu einer höheren Miete

• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Erhöhungen stehen schon im Mietvertrag, mit Betrag und Zeitpunkt. Kein Zustimmungsverlangen nötig.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Angepasst wird durch Erklärung in Textform, frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung.
• Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Der Regelfall bei normalen Mietverträgen — und der Weg, um den es hier geht.

Staffel und Index schließen den Weg über § 558 aus. Schauen Sie also zuerst in den Mietvertrag, bevor Sie rechnen.

2. Die Fristen nach § 558 BGB

Zwei Fristen laufen parallel und werden oft verwechselt:

• Fünfzehn Monate bis zur Wirksamkeit: Die erhöhte Miete kann frühestens fällig werden, wenn die bisherige Miete fünfzehn Monate unverändert bestand.
• Zwölf Monate bis zur Erklärung: Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erklärt werden.

Praktisch heißt das: Nach der letzten Erhöhung warten Sie zwölf Monate, erklären dann die neue Erhöhung, der Mieter hat seine Überlegungsfrist — und die höhere Miete greift ab dem dritten Monat nach Zugang des Verlangens. Nicht mitgerechnet werden Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten.

3. Die Kappungsgrenze in München

Unabhängig davon, wie weit die Miete unter dem Vergleichswert liegt, darf sie innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung diese Grenze auf 15 Prozent absenken — für München ist das durch bayerische Verordnung geschehen.

Die Kappungsgrenze ist eine zusätzliche Bremse, keine Erlaubnis: Sie dürfen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen, auch wenn die 15 Prozent noch Luft ließen.

4. Begründung über den Mietspiegel

Das Erhöhungsverlangen muss begründet werden. § 558a BGB lässt dafür vier Wege zu:

1. Mietspiegel
2. Auskunft aus einer Mietdatenbank
3. Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
4. Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen

In München ist der Mietspiegel der übliche Weg. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel, wird regelmäßig neu erstellt und hat vor Gericht dadurch besonderes Gewicht. Für die Einordnung brauchen Sie Baujahr, Wohnfläche, Lage und Ausstattungsmerkmale der Wohnung; daraus ergibt sich die Spanne, in der die ortsübliche Vergleichsmiete liegt.

Setzen Sie die konkreten Werte erst nach Blick in die aktuelle Fassung ein — der Mietspiegel wird fortgeschrieben, und eine Erhöhung auf Basis einer veralteten Ausgabe ist angreifbar. Die Stadt München veröffentlicht ihn samt Erläuterungen; welche Ausgabe gerade gilt, sollte man vor jedem Verlangen einmal nachsehen.

5. Form und Ablauf

1. Textform genügt (§ 126b BGB) — also auch E-Mail, sofern der Absender erkennbar ist. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich.
2. Adressiert an alle Mieter, die im Vertrag stehen. Bei Ehepaaren an beide; ein einzelnes Schreiben an nur eine Person macht das Verlangen unwirksam.
3. Inhalt: bisherige Miete, neue Miete, Erhöhungsbetrag, Begründung mit Einordnung im Mietspiegel, Hinweis auf die Zustimmungsfrist.
4. Zustimmungsfrist: bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang.
5. Fällig wird die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens.
6. Bei Verweigerung kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

6. Was schiefgeht

Fristen falsch gezählt. Die Zwölf- und die Fünfzehn-Monats-Frist werden verwechselt, und das Verlangen kommt zu früh.

Nicht alle Mieter angeschrieben. Der häufigste Formfehler überhaupt.

Falsche Wohnfläche. Die im Mietvertrag genannte Fläche ist nicht automatisch die tatsächliche. Bei erheblichen Abweichungen kommt es auf die echte Fläche an — was in beide Richtungen wirken kann.

Modernisierung doppelt verwertet. Wer eine Modernisierung bereits über § 559 BGB umgelegt hat, kann dieselbe Maßnahme nicht ein zweites Mal als Begründung für eine Vergleichsmietenerhöhung heranziehen.

Und der Punkt, der in keinem Gesetz steht: Eine Erhöhung, die formal korrekt und der Höhe nach nachvollziehbar ist, akzeptieren die meisten Mieter. Eine, die aus dem Nichts kommt und maximal ausgereizt ist, führt zu Widerspruch, Leerstand und Neuvermietungskosten. Rechnen Sie beides gegeneinander.