Prüfpflicht
Rauchwarnmelder in Bayern
Kurz beantwortet: Nach Art. 46 Abs. 4 BayBO müssen in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Der Einbau ist Sache des Eigentümers; die Nachrüstpflicht für den Bestand lief bereits zum 31.12.2017 aus. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt in Bayern dem unmittelbaren Besitzer — also dem Mieter —, es sei denn, der Eigentümer übernimmt sie selbst. Genau das ist in der Verwaltungspraxis der Regelfall.
Wo Rauchwarnmelder hängen müssen
Der Gesetzeswortlaut ist knapp: Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen. Nicht vorgeschrieben sind Küche, Bad und Wohnzimmer — viele Eigentümer rüsten das Wohnzimmer trotzdem nach, weil es der Raum mit den meisten elektrischen Geräten ist. Die Melder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
Die bayerische Besonderheit bei der Wartung
Bayern weicht hier von mehreren anderen Bundesländern ab. Der Gesetzeswortlaut: „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst."
Das klingt zunächst bequem für Eigentümer — ist es aber nicht. Denn im Schadensfall stellt sich die Frage, wer nachweisen kann, dass die Geräte funktionsfähig waren. Ein Mieter, der sagt „ich habe getestet", ist kein Nachweis. Deshalb ziehen Verwaltungen die Pflicht in der Regel an sich und dokumentieren die jährliche Prüfung — dann liegt ein Protokoll vor, das man einer Versicherung vorlegen kann.
Kosten und Umlage
- Anschaffung und Einbau sind keine Betriebskosten. Sie sind Instandhaltung beziehungsweise können als Modernisierung behandelt werden.
- Wartungskosten sind umlagefähig — aber nur, wenn sie im Mietvertrag als „sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV konkret benannt sind. Ohne diese Nennung: keine Umlage.
- Gemietete Geräte sind der Streitfall. Die Umlage von Mietkosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten ist von der Rechtsprechung kritisch beurteilt worden. Wir raten deshalb zum Kauf — das ist über die Lebensdauer ohnehin günstiger.
Wie wir es handhaben
- Bestandsaufnahme bei Übernahme der Verwaltung: Wo hängen Melder, welches Baujahr, welcher Typ? Melder haben eine begrenzte Lebensdauer, üblicherweise zehn Jahre.
- Klärung im Mietvertrag, wer die Betriebsbereitschaft sicherstellt, und Nennung der Wartungskosten als sonstige Betriebskosten.
- Jährliche Prüfung mit Protokoll, terminiert und nachgehalten.
- Austausch vor Ablauf der Lebensdauer, dokumentiert.