Vermietung
Mietkaution richtig einziehen, anlegen und abrechnen
Kurz beantwortet: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen — ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 BGB).
Inhalt
Höhe und Ratenzahlung
Maßstab ist die Nettokaltmiete — als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten bleiben außen vor. Bei 1.400 € Kaltmiete zuzüglich 250 € Nebenkosten sind also höchstens 4.200 € zulässig, nicht 4.950 €.
Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf drei gleiche Monatsraten. Eine Vertragsklausel, die die volle Zahlung vor Einzug verlangt, ist insoweit unwirksam. Praktisch relevant: Zahlt der Mieter die erste Rate nicht, ist das bereits ein Kündigungsgrund, wenn der Rückstand zwei Kaltmieten erreicht.
Anlage getrennt vom Vermögen
Die Kaution ist bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Entscheidend ist die Trennung vom Vermögen des Vermieters: Die Kaution ist damit insolvenzfest und für Gläubiger des Vermieters nicht zugänglich.
Wer sie einfach auf dem Privatkonto liegen lässt, riskiert, dass der Mieter die laufende Miete zurückbehält, bis eine ordnungsgemäße Anlage nachgewiesen ist. Wir führen Kautionen deshalb ausschließlich auf getrennten Konten und weisen die Anlage auf Verlangen nach.
Wofür die Kaution haftet
- Rückständige Mieten und Nebenkostennachzahlungen
- Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus
- Nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, sofern sie wirksam übertragen wurden
- Nicht zurückgegebene Schlüssel und daraus folgende Kosten
Nicht dagegen für normale Gebrauchsspuren. Abgewohnte Teppiche nach zwölf Jahren, Dübellöcher in üblichem Umfang und vergilbte Wände sind vertragsgemäße Abnutzung.
Abrechnung nach dem Auszug
Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Die verbreitete Aussage „sechs Monate" ist eine Faustregel, kein Rechtssatz. Maßgeblich ist eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist im Einzelfall: In einfachen Fällen sind zwei bis drei Monate angemessen, in anderen kann es länger dauern.
Zulässig ist, einen Teilbetrag länger einzubehalten, solange noch eine Betriebskostennachforderung aus dem laufenden Abrechnungsjahr entstehen kann. Der Rest ist dann aber auszuzahlen — die gesamte Kaution zurückzuhalten, weil eine Abrechnung aussteht, trägt nicht.
Sonderfall WG
Bei Einzelmietverträgen je Zimmer wird je Zimmer abgerechnet — Höchstgrenze sind drei Nettokaltmieten des jeweiligen Zimmers. Bei einem gemeinsamen Vertrag gibt es eine Kaution für die ganze Wohnung; scheidet ein Mieter aus, wird intern zwischen den Mietern ausgeglichen, nicht über den Vermieter. Das ist einer der Gründe, warum wir bei WGs zu Einzelmietverträgen raten.