Abrechnung
Mietrückstand: Mahnwesen und Kündigung
Kurz beantwortet: Zur fristlosen Kündigung berechtigt ein Rückstand von zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil oder ein über längere Zeit aufgelaufener Rückstand, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlt — die Schonfristzahlung. Deshalb wird in der Praxis immer fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt.
Inhalt
Die ersten zehn Tage entscheiden
Der teuerste Fehler bei Mietrückständen ist Abwarten. Wer erst nach drei Monaten reagiert, hat nicht nur drei Mieten offen, sondern meistens einen Mieter, der inzwischen andere Prioritäten gesetzt hat. Wir kontrollieren die Mieteingänge je Einheit monatlich gegen das Soll und melden uns bei der ersten Abweichung — oft klärt sich das mit einem Anruf, weil ein Dauerauftrag nach einem Bankwechsel nicht umgestellt wurde.
Unser dreistufiges Mahnwesen
- Zahlungserinnerung innerhalb weniger Tage nach Fälligkeit, freundlich und ohne Kosten. Sie klärt die meisten Fälle.
- Mahnung mit Frist, Hinweis auf Verzugszinsen und darauf, was bei weiterem Auflaufen passiert. Ab hier wird dokumentiert.
- Letzte Mahnung mit Kündigungsandrohung, mit konkreter Bezifferung des Rückstands und Nennung der Rechtsfolgen.
Parallel klären wir, ob es einen Grund gibt, der zu einer Lösung führen kann: Jobverlust, Trennung, Krankheit. Eine Ratenzahlungsvereinbarung ist fast immer besser als ein Räumungsverfahren — Räumung dauert in München Monate, kostet Vorschuss und bringt die Miete nicht zurück.
Wann eine Kündigung möglich ist
| Situation | Kündigungsart | Grundlage |
|---|---|---|
| Zwei aufeinanderfolgende Termine, jeweils nicht unerheblicher Teil | fristlos | § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB |
| Rückstand über längeren Zeitraum erreicht zwei Monatsmieten | fristlos | § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB |
| Wiederholt unpünktliche Zahlung trotz Abmahnung | ordentlich | § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| Unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung | ordentlich | § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH, 28.01.2026) |
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Rückstand konkret beziffern und von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt werden. Fehler an dieser Stelle kosten Monate.
Die Schonfristzahlung
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage — oder übernimmt eine öffentliche Stelle die Zahlung —, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach bisheriger Rechtsprechung unberührt. Genau deshalb wird in der Praxis doppelt gekündigt.
Räumungsklage
Zuständig ist das Amtsgericht München. Wir bereiten den Vorgang so auf, dass der Anwalt sofort arbeiten kann: lückenlose Zahlungsübersicht mit Soll und Ist je Monat, alle Mahnungen mit Zustellnachweis, Mietvertrag mit Anlagen, Kündigungsschreiben und Zugangsnachweis. Die Mandatierung erfolgt durch Sie; wir arbeiten mit Kanzleien, die Mietrecht regelmäßig machen.