Neu 2026
Untervermietung erlauben oder ablehnen
Kurz beantwortet: Ein Mieter hat nach § 553 BGB Anspruch auf Erlaubnis, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Für die vollständige Überlassung gibt es diesen Anspruch nicht. Neu und wichtig: Der BGH hat am 28. Januar 2026 entschieden, dass eine gewinnbringende Untervermietung kein berechtigtes Interesse begründet — und dass unerlaubte gewinnbringende Untervermietung eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann.
Inhalt
Wann ein Anspruch auf Erlaubnis besteht
Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:
- Es geht um einen Teil des Wohnraums, nicht um die ganze Wohnung.
- Das berechtigte Interesse ist nach Vertragsschluss entstanden.
- Dem Vermieter ist die Überlassung zumutbar.
Als berechtigtes Interesse anerkannt sind typischerweise: Auszug des Partners und dadurch gestiegene Belastung, längerer berufs- oder studienbedingter Auslandsaufenthalt, Aufnahme einer pflegebedürftigen Person, veränderte wirtschaftliche Verhältnisse. Es genügt ein vernünftiger Grund; die Hürde ist bewusst niedrig.
Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026
Der Bundesgerichtshof hat in der Sache VIII ZR 228/23 entschieden: Wer über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus Gewinn erzielen will, hat kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB. Und weiter: Unerlaubte gewinnbringende Untervermietung ist eine erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen kann.
Wann Sie ablehnen dürfen
- Wichtiger Grund in der Person des Untermieters — etwa vorangegangene Störungen.
- Überbelegung der Wohnung.
- Sonstige Unzumutbarkeit im Einzelfall.
- Es geht um die ganze Wohnung — dann besteht schon kein Anspruch.
- Das Interesse ist gewinnorientiert (BGH 2026).
Wichtig: Eine unberechtigte Verweigerung kann Schadensersatzansprüche auslösen und den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Pauschal ablehnen ist keine Strategie.
Der Untermietzuschlag
Nach § 553 Abs. 2 BGB darf ein Zuschlag verlangt werden, wenn dem Vermieter die Überlassung nur bei angemessener Erhöhung zuzumuten ist. Das ist kein Automatismus, sondern eine Einzelfallentscheidung — begründet wird sie meist mit höheren Betriebskosten und stärkerer Abnutzung.
Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. In der instanzgerichtlichen Praxis werden Größenordnungen diskutiert, die sich an der Untermiete oder an einem moderaten Monatsbetrag orientieren; verbindliche Leitlinien existieren nicht. Rückwirkend lässt sich ein Zuschlag nicht verlangen.
Wie wir Untermietanfragen bearbeiten
- Anfrage schriftlich anfordern: Wer soll einziehen, welcher Teil der Wohnung, ab wann, für wie lange, zu welchem Entgelt.
- Prüfen, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt und ob Gewinnerzielung im Spiel ist.
- Prüfen, ob Ablehnungsgründe bestehen — insbesondere Belegungsdichte.
- Entscheidung mit Ihnen abstimmen, Erlaubnis personenbezogen und befristet erteilen, gegebenenfalls mit Zuschlag.
- Dokumentieren — die Erlaubnis für Person A gilt nicht für deren Nachfolger.