Möblierte Wohnungen in München vermieten und verwalten

Kurz gesagt: Möbliert vermieten bringt in München eine spürbar höhere Miete — und deutlich mehr Arbeit: kürzere Mietverhältnisse, mehr Übergaben, Inventar, das ersetzt werden muss, und ein enger Rahmen aus Mietpreisbremse und Zweckentfremdungsverbot. Wir übernehmen beides, Vermietung und laufende Verwaltung. Eine möblierte Wohnung oder ein Studio-Apartment zählt als eine Einheit zu 50,00 € brutto im Monat.

Der Möblierungszuschlag

Für die Möblierung darf ein Zuschlag verlangt werden — er ist aber kein Freibrief. Die Rechtsprechung leitet ihn aus dem Zeitwert der Einrichtung und deren Abnutzung ab, nicht aus dem, was der Markt gerade hergibt. Wer den Zuschlag nicht getrennt ausweist und nicht herleiten kann, steht bei einer Rüge nach der Mietpreisbremse schlecht da.

Im Gesetzgebungsverfahren. Der Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket sieht eine gesetzliche Begrenzung des Möblierungszuschlags und eine Transparenzpflicht vor. Stand September 2026 ist das noch nicht verabschiedet — wir beobachten das Verfahren und melden uns bei unseren Eigentümern, sobald es gilt.

Möbliert ist nicht Ferienwohnung

Die Münchner Zweckentfremdungssatzung kennt keine eigene Regel für möblierte Vermietung. Entscheidend ist, ob Wohnnutzung oder Fremdenbeherbergung vorliegt: An Dauermieter möbliert vermietet ist Wohnnutzung und unproblematisch. Wird dieselbe Wohnung mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr an Gäste vermietet, ist das Zweckentfremdung — mit Bußgeldern bis 500.000 €. Die Regeln im Detail

Was in der Praxis anfällt

Inventarliste mit Zustand und Fotos, bei jeder Übergabe abgeglichen.
Ersatzbeschaffung für Defektes, koordiniert und abgerechnet.
Mehr Übergaben: möblierte Einheiten wechseln häufiger den Mieter — jede Übergabe ist ein Protokoll, eine Kautionsabrechnung und eine Wohnungsgeberbestätigung.
Endreinigung und Aufbereitung zwischen zwei Mietverhältnissen, damit der Leerstand kurz bleibt.
Internationale Mieter: Kommunikation auf Englisch, Anmeldung beim KVR, Erklärung der deutschen Nebenkostenlogik.

Im Detail

München

Zweckentfremdungsverbot München

8 Wochen, 3 Monate, 500.000 € — die drei Zahlen, die zählen.

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Mietpreisbremse in München

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Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Ja. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnraummietverhältnisse unabhängig von der Möblierung. Der Möblierungszuschlag muss sich nachvollziehbar herleiten lassen und sollte im Vertrag getrennt ausgewiesen werden.

Was kostet die Verwaltung einer möblierten Wohnung?

50,00 € brutto je Einheit und Monat — möblierte Wohnungen und Studio-Apartments zählen als eine Einheit. Der Preis von 40,00 € gilt nur für einzeln vermietete WG-Zimmer.

Darf ich meine möblierte Wohnung auch tageweise vermieten?

In München nur sehr eingeschränkt: insgesamt höchstens acht Wochen im Kalenderjahr, sonst liegt genehmigungspflichtige Zweckentfremdung vor.

Wie lange laufen möblierte Mietverhältnisse typischerweise?

Deutlich kürzer als unmöblierte — häufig zwischen sechs Monaten und zwei Jahren. Genau deshalb entscheidet die Qualität des Mieterwechsels über die Rendite.

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