Recht
Mietpreisbremse in München
Kurz beantwortet: In München darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Grundlage ist die Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025, die seit 1. Januar 2026 gilt und bis 31. Dezember 2029 läuft; bundesrechtlich wurde die Ermächtigung im Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert. Entscheidend für die Praxis ist weniger die Grenze selbst als die Auskunftspflicht: Wer sich auf eine Ausnahme berufen will, muss das unaufgefordert und vor der Vertragserklärung des Mieters in Textform tun.
Inhalt
Was gilt, und bis wann
Die Mietpreisbremse ist Bundesrecht (§§ 556d ff. BGB), wird aber durch Landesverordnung auf bestimmte Gebiete angewendet. Für Bayern gilt die Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025. Sie hat die zum 31. Dezember 2025 ausgelaufene Vorgängerverordnung abgelöst und läuft vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. München ist darin für alle drei Instrumente erfasst:
- Mietpreisbremse — höchstens 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung
- Abgesenkte Kappungsgrenze — 15 % statt 20 % in drei Jahren
- Verlängerte Kündigungssperrfrist — zehn Jahre statt drei nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a Abs. 2 BGB)
Neu ist die Reichweite: Die Verordnung gilt jetzt in 285 statt 208 bayerischen Städten und Gemeinden, Schwerpunkt der Ausweitung sind der Großraum München und das Oberland. Wer außerhalb der Stadtgrenze vermietet, sollte prüfen, ob die Gemeinde neu dazugekommen ist.
Die Auskunftspflicht ist der eigentliche Stolperstein
§ 556g Abs. 1a BGB verlangt: Wer sich auf eine der Ausnahmen berufen will, muss den Mieter unaufgefordert, in Textform und vor dessen Vertragserklärung informieren. Nicht auf Nachfrage. Nicht im Vertrag. Vorher.
Die vier Ausnahmen — und was Sie dazu offenlegen müssen
| Ausnahme | Grundlage | Was offenzulegen ist |
|---|---|---|
| Höhere Vormiete | § 556e Abs. 1 BGB | Höhe der zuletzt geschuldeten Vormiete |
| Modernisierung in den letzten drei Jahren | § 556e Abs. 2 BGB | dass und welche Modernisierung durchgeführt wurde |
| Erstnutzung/-vermietung nach dem 1.10.2014 | § 556f Satz 1 BGB | dass die Wohnung nach diesem Stichtag erstmals genutzt und vermietet wurde |
| Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung | § 556f Satz 2 BGB | dass es sich um die erste Vermietung danach handelt |
Sämtliche Erklärungen nach § 556g Abs. 1a bis 3 BGB bedürfen der Textform. Eine mündliche Erwähnung bei der Besichtigung ist keine Auskunft.
Wenn der Mieter rügt
Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nur zurückverlangen, wenn er die Überschreitung rügt. Rügt er später als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Ende des Mietverhältnisses, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückfordern. Eine Rüge ist also kein Weltuntergang — schlecht wird es erst, wenn die Auskunft fehlt und die Wohnung eigentlich unter eine Ausnahme fiele.
Was wir bei jeder Neuvermietung tun
- Ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel 2025 ermitteln und dokumentieren.
- Prüfen, ob eine der vier Ausnahmen greift — und die Nachweise dafür sichern (Vormietvertrag, Modernisierungsrechnungen, Fertigstellungsnachweis).
- Die Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB in Textform erteilen, bevor der Mieter unterschreibt, und den Zugang dokumentieren.
- Die Unterlagen so ablegen, dass sie auch in drei Jahren noch auffindbar sind.