Vermietung
Den Mietvertrag richtig aufsetzen
Kurz beantwortet: Ein Wohnraummietvertrag ist schnell unterschrieben und langsam repariert. Vier Bereiche entscheiden darüber, ob er im Streitfall trägt: die Mietanpassung (Staffel, Index oder Vergleichsmiete), die Kleinreparaturklausel, die Schönheitsreparaturen und die Kaution. Unwirksame Klauseln werden nicht abgemildert, sondern fallen ersatzlos weg — dann gilt das Gesetz, und das ist fast immer schlechter für den Vermieter.
Inhalt
Staffelmiete, Indexmiete oder Anpassung nach Vergleichsmiete
| Staffelmiete | Indexmiete | Vergleichsmiete | |
|---|---|---|---|
| Wie | feste Beträge zu festen Terminen | Anpassung nach Verbraucherpreisindex | Erhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete |
| Form | Schriftform im Vertrag | Schriftform im Vertrag, Anpassung in Textform | Textform mit Begründung |
| Rhythmus | frühestens jährlich | Miete muss ein Jahr unverändert sein | Wartefrist 15 Monate, Verlangen frühestens nach 12 |
| Obergrenze | Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisbremse | nur Ausgangsmiete gebremst | Kappungsgrenze 15 % in 3 Jahren (München) |
| Planbarkeit | hoch | abhängig von der Inflation | abhängig vom Mietspiegel |
Bei Index- und Staffelmiete ist die Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Wichtig bei der Indexmiete: Sie passt sich nicht automatisch an. Ohne Erklärung in Textform, die die Indexänderung und den neuen Betrag nennt, passiert nichts — und die Erhöhung wirkt erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Kleinreparaturklausel
Sie überträgt kleine Instandhaltungen auf den Mieter — aber nur innerhalb enger Grenzen. Eine Klausel ist regelmäßig unwirksam, wenn sie keine Obergrenze je Einzelfall und keine Jahresobergrenze enthält, wenn sie sich auf Teile erstreckt, die dem häufigen Zugriff des Mieters gar nicht ausgesetzt sind, oder wenn sie dem Mieter die Beauftragung selbst überträgt. Unwirksam heißt: Sie zahlen jede Kleinigkeit.
Schönheitsreparaturen
Das Feld mit den meisten unwirksamen Klauseln. Starre Fristenpläne, Endrenovierungsklauseln und Quotenabgeltungsklauseln sind durch die Rechtsprechung weitgehend erledigt. Besonders wichtig: Wird eine unrenoviert übergebene Wohnung vermietet, lässt sich die Pflicht ohne angemessenen Ausgleich in der Regel nicht wirksam übertragen. Deshalb gehört der Renovierungszustand ins Übergabeprotokoll — mit Fotos.
Kaution
Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei gleichen Monatsraten, getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB). Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Wie wir Kautionen führen
Was in München zusätzlich in den Vertrag gehört
- Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB, wenn Sie sich auf eine Ausnahme der Mietpreisbremse berufen — und zwar vor Vertragsschluss, nicht im Vertrag. Details
- Winterdienst: Die Übertragung der Räum- und Streupflicht funktioniert nur bei klarer Vereinbarung im Vertrag oder in einer einbezogenen Hausordnung. Ein ausgehängter Räumplan genügt nicht.
- Sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen konkret benannt sein — sonst sind sie nicht umlagefähig. Das betrifft zum Beispiel die Wartung von Rauchwarnmeldern.
- Möblierungszuschlag bei möblierter Vermietung getrennt ausweisen und herleiten.
Was sonst hineingehört
Vollständige Bezeichnung der Mietsache samt Nebenräumen und Stellplatz, Wohnfläche mit Berechnungsgrundlage, Mietbeginn, Betriebskostenvorauszahlung mit Umlageschlüssel, Hausordnung als Anlage, Regelungen zu Untervermietung und Tierhaltung, Angaben zum Energieausweis und die Namen aller Mieter. Bei mehreren Mietern gilt: Wer im Vertrag steht, haftet — bei Gesamtschuld auch für die anderen.