Zweckentfremdungsverbot in München

Wann Zweckentfremdung vorliegt

Das Zweckentfremdungsverbot gilt in München bereits seit 1972. Maßgeblich ist heute § 4 Abs. 1 der Satzung vom 9. Juli 2026. Danach liegt Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn Wohnraum:

• zu mehr als 50 % der Gesamtfläche gewerblich oder beruflich genutzt wird,
• baulich so verändert wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
• mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,
• länger als drei Monate leer steht,
• oder abgebrochen wird.

Wann keine Zweckentfremdung vorliegt

§ 4 Abs. 2 nennt die Gegenausnahmen. Für Eigentümer besonders relevant:

• Leerstand trotz nachweislicher Vermietungsbemühungen,
• vorübergehender Leerstand wegen zügigem Umbau, Instandsetzung oder Modernisierung,
• vorübergehender Leerstand wegen bevorstehender Veräußerung,
• gewerbliche Mitbenutzung, solange die Wohnnutzung über 50 % überwiegt,
• Zusammenlegung oder Teilung von Wohnraum.

Das Wort, auf das es ankommt, ist nachweislich. Wer behauptet, er habe sich um Vermietung bemüht, aber weder Inserate noch Besichtigungsprotokolle noch Absagen vorlegen kann, wird damit nicht durchkommen.

Was die Satzung von 2026 geändert hat

Zwei Punkte sind neu gegenüber der Fassung von 2021:

• Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietung (§ 5a ZeS). Auf Grundlage des ZwEWG und der EU-Verordnung 2024/1028 soll künftig jede Einheit vor dem Anbieten über eine Online-Plattform registriert und die Registrierungsnummer auf der Plattform angegeben werden. Erfasst ist jede entgeltliche Vermietung bis zu sechs Monaten. Wichtig: Die Stadt weist darauf hin, dass in München bislang noch kein Registrierungsverfahren gilt und damit auch noch keine Registrierungspflicht besteht — das Verfahren ist in Vorbereitung. Wer kurzzeitvermietet, sollte das im Blick behalten.
• Verfahrensfreiheit beim Abbruch (§ 5 Abs. 1a). Ein Abbruch braucht keine Zweckentfremdungsgenehmigung mehr, wenn im Stadtgebiet gleichwertiger Ersatzwohnraum desselben Inhabers im zeitlichen Zusammenhang geschaffen wird; anzuzeigen ist er binnen eines Monats. Das gilt ausdrücklich nicht in Erhaltungssatzungsgebieten.

Leerstand — der Fall, der normale Eigentümer trifft

Über Ferienwohnungen wird viel geschrieben, aber der Fall, der in der Praxis häufiger auftritt, ist banaler: Eine Wohnung steht nach dem Auszug länger leer, weil saniert werden soll, weil man sich nicht entscheiden kann oder weil der Wunschpreis am Markt nicht durchgeht. Nach drei Monaten ist das genehmigungspflichtig.

Praktisch heißt das: Dokumentieren Sie den Grund. Bei Sanierung gehören Angebote, Auftragserteilung und Bautagebuch in die Akte. Bei Vermietungsbemühungen Inserate mit Datum, Anfragen, Besichtigungen, Absagen. Bei Verkauf der Maklerauftrag und die Exposé-Historie. Für unsere Objekte legen wir diese Nachweise laufend an — nicht erst, wenn das Sozialreferat schreibt.

Genehmigung und Negativattest

Zuständig ist das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Fachbereich Bestandssicherung. Die Stadt entscheidet nach Vorliegen aller Unterlagen binnen drei Monaten; nach Fristablauf gilt die Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion, § 5 Abs. 5 ZeS).

Wo gar kein Wohnraum vorliegt und deshalb keine Genehmigung nötig ist, stellt die Stadt auf Antrag ein Negativattest aus (§ 10 ZeS). Das ist der saubere Weg, wenn die Einordnung einer Einheit unklar ist — etwa bei ehemaligen Gewerbeflächen oder Souterrainräumen.

Bußgelder, Auskunftspflichten, Rechtsschutz

• Bis 500.000 € für Zweckentfremdung ohne erforderliche Genehmigung. Eine nachträgliche Genehmigung heilt die Ordnungswidrigkeit nicht.
• Bis 50.000 € für Verstöße gegen Auskunftspflichten und gegen die Registrierungspflicht.
• Auskunfts- und Betretungsrecht (§ 12 ZeS): Nicht nur Eigentümer, sondern auch Besitzer, Verwalter, Vermittler sowie Energie- und Wasserversorger müssen bei tatsächlichen Anhaltspunkten Auskunft geben — bis hin zu Mietverträgen und Buchungszahlen.
• Klagen gegen Verwaltungsakte zum Vollzug der Satzung haben keine aufschiebende Wirkung (§ 13 Abs. 4 ZeS).

Wer in München möbliert oder auf Zeit vermietet, sollte die Abgrenzung kennen: Möbliert an Dauermieter ist Wohnnutzung und unproblematisch. Dieselbe Wohnung an wechselnde Gäste über acht Wochen im Jahr ist Zweckentfremdung. Mehr zur möblierten Vermietung