Milieuschutz und Erhaltungssatzung in München

Wo der Milieuschutz gilt

Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten. München nutzt dieses Instrument intensiv: 36 Gebiete, rund 204.400 Wohnungen. Die Satzungen sind unbefristet gültig; die Eignung der Gebiete wird alle fünf Jahre überprüft und in einem Jahresbericht dokumentiert.

Ob ein konkretes Objekt im Milieuschutz liegt, lässt sich über die interaktive Karte der Stadt prüfen. Für Kaufinteressenten ist das eine der ersten Fragen überhaupt — sie entscheidet über die Verwertbarkeit.

Was genehmigungspflichtig ist

Genehmigungspflichtig sind bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und der Rückbau beziehungsweise Abbruch von Wohnraum. Geprüft wird durch das Sozialreferat. Die Leitlinie ist deutlich: Vorhaben, die über dem durchschnittlichen Standard von Wohnungen in München liegen, sind grundsätzlich nicht genehmigungsfähig.

• Abbruch von Wohnraum ist dem Grunde nach nicht mehr genehmigungsfähig. Ausnahme nur, wenn der Erhalt im Einzelfall wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist und das dem Sozialreferat schlüssig nachgewiesen wird.
• Umfassende Modernisierungen im Sinne des § 556f BGB sind ebenfalls grundsätzlich nicht genehmigungsfähig — was zugleich den Weg über die Ausnahme der Mietpreisbremse verschließt.
• Bußgeld: bis zu 30.000 Euro je Wohnung.

Zu unterscheiden ist das von instandsetzenden Maßnahmen und der Herstellung eines zeitgemäßen Standards — beides bleibt möglich. Die Grenze verläuft dort, wo aus einer normalen Wohnung eine gehobene wird.

Umwandlung in Wohnungseigentum

In Erhaltungssatzungsgebieten ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum genehmigungspflichtig. Rechtsgrundlage ist § 5 DVWoR, der mit Verordnung vom 16. Dezember 2025 um drei Jahre bis zum 31. Dezember 2028 verlängert wurde.

Unabhängig vom Milieuschutz gilt in 50 bayerischen Gemeinden zusätzlich § 2 GBestV-Bau auf Grundlage des § 250 BauGB: Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Gebäuden mit mehr als zehn Wohnungen ist genehmigungspflichtig. Diese Regelung ist bis 31. Dezember 2026 verlängert — hier lohnt der Blick auf eine mögliche weitere Verlängerung.

Vorkaufsrecht und Abwendungserklärung

Der Stadt steht in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht zu; das Kommunalreferat hat nach wirksamem Kaufvertrag drei Monate Zeit. Allerdings — und das ist wichtig für die Einordnung — kann davon nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 nur noch sehr eingeschränkt Gebrauch gemacht werden. Wer heute von einem umfassenden städtischen Vorkaufsrecht liest, sollte das Datum der Quelle prüfen.

Die Abwendungserklärung bleibt in der Praxis relevant: Käufer können sich verpflichten, das Objekt entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung zu nutzen — keine Luxusmodernisierung, Einhaltung von Mietpreis- und Belegungsbindungen — und wenden damit die Ausübung ab.

Was das für Eigentümer praktisch bedeutet

1. Vor jeder größeren Maßnahme prüfen, ob das Objekt im Milieuschutz liegt. Eine begonnene, nicht genehmigte Modernisierung ist teuer.
2. Energetische Maßnahmen sind nicht generell ausgeschlossen — die Einordnung ist aber Einzelfallprüfung.
3. Vorteil bei der CO₂-Umlage: Wo eine Erhaltungssatzung die energetische Verbesserung verhindert, kann der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten sinken oder entfallen. Den Nachweis muss der Vermieter führen. Wie das funktioniert
4. Beim Verkauf ist die Lage im Milieuschutz ein wertrelevanter Umstand, der in die Unterlagen gehört.