Eigentümer
Aus dem Ausland in München vermieten
Kurz beantwortet: Wer nicht in Deutschland lebt, kann eine Münchner Wohnung ohne Weiteres vermieten — praktisch scheitert es aber an vier Dingen: jemand muss vor Ort sein (Übergaben, Handwerker, Schäden), Fristen laufen nach deutschem Recht weiter (Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung, Kündigungsfristen), Behörden und Versorger korrespondieren auf Deutsch, und die Mieteinkünfte sind in Deutschland steuerpflichtig. Genau dafür gibt es die Verwaltung.
Inhalt
Was sich nicht aus der Ferne erledigen lässt
- Übergaben bei Ein- und Auszug, inklusive Zählerstände, Schlüssel und Protokoll.
- Besichtigungen bei Neuvermietung — aus der Ferne lässt sich kein Mieter beurteilen.
- Handwerkertermine: Jemand muss aufschließen, das Ergebnis ansehen und abnehmen.
- Schadensaufnahme, bevor aus einem kleinen Wasseraustritt ein Sanierungsfall wird.
- Postempfang: Behördenpost, Versorgerrechnungen, WEG-Unterlagen — vieles davon hat Fristen.
Vollmacht und Zuständigkeit
Damit eine Verwaltung handeln kann, braucht sie eine Verwaltervollmacht mit klar definiertem Umfang: Vertretung gegenüber Mietern, Behörden, Versorgern und Handwerkern, Abschluss und Beendigung von Mietverträgen, Beauftragung bis zu einer Freigabegrenze. Für die Eigentümerversammlung Ihrer WEG kommt eine gesonderte Vollmacht hinzu, wenn wir Sie dort vertreten sollen.
Was nicht übertragen wird und bei Ihnen bleibt: Verkauf, Belastung, Entscheidungen über größere Investitionen, die Auswahl des Mieters. Wir bereiten vor und schlagen vor — entscheiden tun Sie.
Fristen, die unabhängig von Ihrer Zeitzone laufen
| Thema | Frist | Folge bei Versäumnis |
|---|---|---|
| Betriebskostenabrechnung | 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums | Nachforderungen ausgeschlossen |
| Wohnungsgeberbestätigung | 2 Wochen nach Einzug | Bußgeld bis 1.000 € |
| Leerstand ohne Grund | 3 Monate | genehmigungspflichtige Zweckentfremdung |
| Auskunft Mietpreisbremse | vor Vertragserklärung des Mieters | höhere Miete zwei Jahre lang nicht durchsetzbar |
| Zähler-Nachrüstung | 31.12.2026 | dauerhaft 3 % Kürzung |
Keine dieser Fristen interessiert sich dafür, dass Sie in einer anderen Zeitzone leben. Das ist der eigentliche Grund, warum Fernvermietung ohne Verwaltung selten gut ausgeht.
Die steuerliche Seite
Einkünfte aus der Vermietung einer in Deutschland belegenen Immobilie sind in Deutschland steuerpflichtig — unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers. In der Regel liegt beschränkte Steuerpflicht vor, und ein Doppelbesteuerungsabkommen regelt das Verhältnis zu Ihrem Wohnsitzstaat. Das gehört zu einem Steuerberater, nicht zu uns.
Was wir liefern, ist die Grundlage: eine Jahresabrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben, sauber getrennt nach Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, mit den zugehörigen Belegen. So aufbereitet, dass Ihr Berater sie direkt übernehmen kann. Auf Wunsch senden wir sie direkt an ihn.
Wie die Zusammenarbeit läuft
- Ein fester Ansprechpartner, erreichbar per E-Mail, Telefon und Videocall — Kommunikation auf Deutsch oder Englisch.
- Feste Freigabegrenze, damit nicht jede Kleinigkeit einen Termin über Zeitzonen hinweg erfordert.
- Monatlicher Kurzstatus statt Einzelmeldungen, dazu sofortige Information bei allem, was eine Entscheidung braucht.
- Zahlungsverkehr über ein Konto, auf das wir Zugriff im vereinbarten Rahmen haben — Mieteingang, Handwerker, Versorger, Hausgeld.
- Übersetzung des deutschen Kontextes: Was ist ein Hausgeld, warum gibt es eine Kappungsgrenze, warum darf die Miete nicht frei angehoben werden.