Vermietung
Den Mietpreis für eine Münchner Wohnung ermitteln
Kurz beantwortet: Grundlage ist der Mietspiegel für München 2025, den der Stadtrat am 26. März 2025 als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt hat. Er weist keine einzelne Zahl aus, sondern eine Spanne, die über Zu- und Abschläge für Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung eingegrenzt wird. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt darin bei 15,38 €/m², ein Plus von 5,5 % gegenüber 2023. Nach oben begrenzt die Mietpreisbremse die Neuvertragsmiete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Inhalt
„Was kann ich verlangen?" ist die erste Frage jedes Eigentümers — und die, bei der die meisten Fehler passieren. Zu hoch angesetzt heißt: wochenlanger Leerstand, der mehr kostet als die Differenz. Zu niedrig angesetzt heißt: eine Zahl, die Sie über Jahre mitschleppen, weil Mieterhöhungen an Fristen und Kappungsgrenzen hängen.
Der Mietspiegel für München 2025
München erstellt seinen Mietspiegel seit einem Stadtratsbeschluss von 2011 alle zwei Jahre. Die aktuelle Ausgabe wurde am 20. März 2025 beschlossen und am 26. März 2025 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Das ist keine Formalie: Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben — was die Beweislast in einem Streit verschiebt.
Erfasst werden nur Wohnungen, deren letzte Mietpreisänderung nicht mehr als sechs Jahre zurückliegt. Der Mietspiegel bildet also nicht den Bestand ab, sondern den bewegten Teil des Marktes. Abrufbar ist er als Onlinerechner und als kostenlose Broschüre bei der Stadt.
Warum der Mietspiegel eine Spanne ausweist
Der Mietspiegel nennt für jede Wohnungskategorie einen Mittelwert und eine Spanne darum herum. Innerhalb dieser Spanne bewegt man sich über Merkmale:
- Lage — die Wohnlage nach der städtischen Einordnung, nicht nach Gefühl.
- Baujahr und energetischer Zustand — die energetische Beschaffenheit ist seit der Mietrechtsreform ausdrücklich Teil der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB).
- Größe — kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter regelmäßig mehr.
- Ausstattung — Bad, Küche, Bodenbeläge, Balkon, Aufzug, Stellplatz.
Für eine Mieterhöhung gilt: Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, genügt das zur Begründung (§ 558a Abs. 4 BGB). Für eine Neuvermietung ist die Spanne dagegen nur die halbe Antwort — dort entscheidet zusätzlich die Mietpreisbremse.
Die zwei Obergrenzen, die in München gelten
| Situation | Grenze | Grundlage |
|---|---|---|
| Neuvermietung | höchstens 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete | Mietpreisbremse, §§ 556d ff. BGB |
| Mieterhöhung im laufenden Vertrag | höchstens 15 % in drei Jahren | abgesenkte Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 S. 2 BGB |
Beide gelten in München auf Grundlage der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025, die seit dem 1. Januar 2026 in Kraft ist und bis zum 31. Dezember 2029 gilt. Sie erfasst jetzt 285 statt zuvor 208 bayerische Gemeinden — für Objekte im Umland lohnt deshalb ein neuer Blick, ob die Gemeinde inzwischen gelistet ist.
Was der Mietspiegel 2027 bringt
Die Datenerhebung für die nächste Ausgabe ist im Januar 2026 gestartet; rund 30.000 zufällig ausgewählte Haushalte wurden befragt, die Mieterbefragung lief bis Ende April 2026. Auch Vermieter sind auskunftspflichtig — unter anderem zu energetischer Beschaffenheit und Ausstattung. Wenn ein solcher Fragebogen bei Ihnen ankommt, ist das kein Werbeschreiben.
Wie wir den Preis ansetzen
Wir kombinieren drei Dinge: die Einordnung nach Mietspiegel, die tatsächliche Angebotslage im Viertel in den letzten Wochen und die Frage, wie schnell Sie vermieten wollen. Aus der Differenz zwischen „rechtlich zulässig" und „am Markt erzielbar" wird dann eine konkrete Zahl — mit der Dokumentation, die Sie brauchen, wenn ein Mieter später rügt.