Vermietung
Bonitätsprüfung und Mieterauswahl
Kurz beantwortet: Zulässig sind Fragen und Unterlagen, die für die Zahlungsfähigkeit und den ordnungsgemäßen Gebrauch der Wohnung relevant sind: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Bonitätsauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Personalausweis, Anzahl der einziehenden Personen. Unzulässig sind Fragen nach Kinderwunsch, Schwangerschaft, Religion, Herkunft, Parteizugehörigkeit, Vorstrafen ohne Bezug und der Mitgliedschaft im Mieterverein. In München kommen auf ein gutes Inserat schnell dreistellige Anfragezahlen — die Kunst ist die Vorauswahl, nicht die Prüfung.
Inhalt
Welche Unterlagen Sie verlangen dürfen
- Mieterselbstauskunft — freiwillig, aber falsche Angaben zu wesentlichen Punkten können später zur Anfechtung oder Kündigung berechtigen.
- Einkommensnachweise der letzten drei Monate, bei Selbständigen Steuerbescheid oder betriebswirtschaftliche Auswertung.
- Bonitätsauskunft (SCHUFA-Auskunft oder vergleichbar), üblicherweise nicht älter als drei Monate.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters — es besteht kein Anspruch darauf, ihr Fehlen ist aber ein Signal.
- Ausweisdokument zur Identitätsprüfung, Einsicht statt Kopie.
- Anzahl der einziehenden Personen — wegen Überbelegung relevant.
Grundsatz: erst konkret werden, wenn die Auswahl konkret wird. Vollständige Unterlagen von hundert Interessenten anzufordern, ist datenschutzrechtlich heikel und praktisch sinnlos. Unterlagen von Bewerbern, die nicht zum Zug kommen, sind zu löschen.
Was Sie nicht fragen dürfen
Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft und Familienplanung, Religionszugehörigkeit, Herkunft, sexueller Orientierung, Partei- oder Gewerkschaftsmitgliedschaft, Mitgliedschaft im Mieterverein, Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis, Krankheiten und Kinderwunsch. Auf unzulässige Fragen darf falsch geantwortet werden — eine spätere Kündigung darauf zu stützen, funktioniert nicht.
Was die Unterlagen wirklich aussagen
| Unterlage | Sagt etwas aus über | Blinder Fleck |
|---|---|---|
| Gehaltsnachweise | aktuelle Zahlungsfähigkeit | Befristung, Probezeit, laufende Verpflichtungen |
| Bonitätsauskunft | Zahlungsstörungen in der Vergangenheit | sagt nichts über künftiges Verhalten, veraltet schnell |
| Mietschuldenfreiheit | Verhältnis zum Vorvermieter | wird gerade bei Problemmietern gern ausgestellt, um sie loszuwerden |
| Bürgschaft der Eltern | zusätzliche Sicherheit | nur so viel wert wie die Bonität des Bürgen |
Als Faustregel gilt in der Praxis, dass die Warmmiete etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. In München ist das bei vielen Haushalten nicht zu halten — die Regel ist deshalb ein Indikator, kein Ausschlusskriterium.
Unser Verfahren
- Vorqualifizierung über strukturierte Rückfragen direkt auf die Anfrage — Einzugstermin, Personenzahl, Beschäftigungsverhältnis.
- Einzelbesichtigungen mit den verbliebenen Interessenten. Wer in München eine Massenbesichtigung macht, erfährt über die Bewerber nichts.
- Unterlagen erst von der engeren Auswahl, vollständig und aktuell.
- Entscheidungsvorschlag an Sie mit zwei bis drei Kandidaten, Stärken und Risiken benannt. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen.
Diskriminierung vermeiden — auch aus Eigeninteresse
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet die Benachteiligung wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität. Eine Absage muss nicht begründet werden — und genau deshalb sollte sie nie mit etwas begründet werden, das in diese Nähe rückt. Wir dokumentieren Auswahlentscheidungen anhand sachlicher Kriterien: Bonität, Nachweislage, Einzugstermin, Personenzahl.