Steuern
Grundsteuer in Bayern und München
Kurz beantwortet: Bayern rechnet die Grundsteuer seit 2025 wertunabhängig nach Flächen: 0,04 €/m² für Grund und Boden, 0,50 €/m² für Gebäudeflächen. Für Wohnflächen wird die Messzahl auf 70 % ermäßigt. Der so errechnete Messbetrag wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert — in München seit 2025 824 Prozent (vorher 535 %). Bodenrichtwert, Lage und Miethöhe spielen keine Rolle.
Inhalt
Das bayerische Flächenmodell
Bayern hat sich gegen das Bundesmodell entschieden. Gerechnet wird in drei Schritten, und zwar ausschließlich mit Flächen:
- Fläche × Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag. 0,04 €/m² für Grund und Boden, 0,50 €/m² für Gebäudeflächen.
- × Grundsteuermesszahl = Messbetrag. Grundsätzlich 100 %, für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen ermäßigt auf 70 %. Gewerbliche Nutzflächen bleiben bei 100 %.
- × Hebesatz der Gemeinde = Jahresgrundsteuer.
Weitere Ermäßigungen von je 25 % gibt es unter anderem für Baudenkmäler und für Wohnflächen mit Bindung im geförderten Wohnungsbau.
Was daraus folgt, ist für Münchner Eigentümer die eigentliche Nachricht: Zwei gleich große Wohnungen zahlen dieselbe Grundsteuer — egal ob in Bogenhausen oder am Stadtrand. Die Reform hat innerhalb Münchens stark umverteilt.
Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung
75 m² Wohnfläche, 100 m² Miteigentumsanteil am Grund und Boden:
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grund und Boden | 100 m² × 0,04 € × 100 % | 4,00 € |
| Wohnfläche | 75 m² × 0,50 € × 70 % | 26,25 € |
| Grundsteuermessbetrag | 4,00 € + 26,25 € | 30,25 € |
| Jahresgrundsteuer München | 30,25 € × 824 % | 249,26 € |
Fällig in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich.
Der Münchner Hebesatz
Die Landeshauptstadt hat den Hebesatz für Grundsteuer A und B zum 1. Januar 2025 von 535 auf 824 Prozent angehoben; der Stadtrat hat das am 23. Oktober 2024 beschlossen. Das klingt nach einer massiven Erhöhung, ist aber die rechnerische Folge der neuen, deutlich niedrigeren Messbeträge. Ziel war Aufkommensneutralität — das Grundsteueraufkommen sollte auf dem bisherigen Niveau von rund 348 Millionen Euro bleiben. Im Saldo keine Steuererhöhung, im Einzelfall aber erhebliche Verschiebungen.
Der Satz von 824 Prozent gilt seit 2025 und ist bislang unverändert. Hebesatzänderungen sind bis zum 30. Juni eines Jahres rückwirkend zum Jahresbeginn möglich — der Hebesatz ist in Bayern faktisch die einzige Größe, über die sich Ihre Grundsteuer künftig noch ändert.
Ihre Anzeigepflichten — der unterschätzte Teil
In Bayern gibt es keine turnusmäßige Neubewertung. Solange sich nichts ändert, bleibt Ihr Messbetrag dauerhaft gleich. Dafür sind Änderungen anzuzeigen, und diese Anzeigen gelten als Steuererklärungen:
- Neubau, Anbau, Umbau, Ausbau, Teilabriss
- Änderung der bebauten oder befestigten Fläche
- Nutzungsänderung — etwa Wohnen zu Gewerbe oder umgekehrt, weil sich dann die Messzahl ändert
- Grundstücksteilung und Begründung von Wohnungseigentum
- Wegfall oder Eintritt von Befreiungen und Ermäßigungen
Regelfrist ist der 31. März des Folgejahres; Änderungen eines Jahres werden gebündelt auf den 1. Januar des Folgejahres angezeigt. Formular ist die Grundsteueränderungsanzeige BayGrSt 5, grundsätzlich elektronisch über ELSTER. Bei Versäumnis kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt und können die Grundlagen geschätzt werden.
Nicht beim Finanzamt anzuzeigen ist der reine Eigentümerwechsel — der läuft über Notar und Grundbuch. Adressänderung und Eigentümerwechsel teilen Sie aber der Stadtkämmerei formlos mit.
Umlage auf den Mieter und Leerstand
Die Grundsteuer ist umlagefähig: § 2 Nr. 1 BetrKV nennt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, „hierzu gehört namentlich die Grundsteuer". Voraussetzung ist eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag. Steuerschuldner gegenüber der Stadt bleiben Sie.
Bei Eigentumswohnungen ist jede Einheit eine eigene wirtschaftliche Einheit — Sie bekommen Ihren eigenen Bescheid. Die Grundsteuer läuft damit nicht über die Hausgeldabrechnung der WEG, sondern geht direkt in Ihre Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter.
Bei Leerstand tragen Sie die Grundsteuer selbst — es gibt keinen Umlageschuldner. Bei erheblichem Mietausfall kommt ein Teilerlass nach § 34 GrStG in Betracht: 25 % Erlass, wenn der normale Rohertrag ohne Ihr Verschulden um mehr als 50 % gemindert ist, 50 % Erlass bei vollständiger Minderung. Antrag bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde — das ist eine Ausschlussfrist.
Ist das Modell verfassungsgemäß?
Für Bayern liegt bislang keine Entscheidung gegen das Flächenmodell vor. Das FG Nürnberg hat 2023 im Eilverfahren keine ernstlichen verfassungsrechtlichen Zweifel gesehen; das FG München hat es im Juni 2025 in einem Hauptsacheverfahren als mit dem Grundgesetz vereinbar bestätigt und dabei auf den Zugang zur kommunalen Infrastruktur als Belastungsgrund abgestellt. Die Revision wurde zugelassen.
Die beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen das Bundesmodell, nicht gegen das bayerische Flächenmodell. Wer Zweifel an seinem eigenen Bescheid hat, sollte die Einspruchsfrist von einem Monat beachten — ohne Einspruch wird der Bescheid bestandskräftig.
Keine Steuerberatung im Einzelfall. Wir bereiten die Unterlagen auf und halten Fristen nach; die steuerliche Würdigung gehört zu Ihrem Steuerberater.