München
Kurzzeitvermietung in München
Kurz beantwortet: Die eigene Wohnung darf in München für insgesamt bis zu acht Wochen — 56 Kalendertage, auch verteilt — im Kalenderjahr als Ferienwohnung angeboten werden. Alles darüber ist genehmigungspflichtige Zweckentfremdung mit Bußgeldern bis 500.000 Euro. Die neue Satzung sieht in § 5a zusätzlich eine Registrierungspflicht für Plattformvermietung vor; die Stadt weist allerdings darauf hin, dass in München bislang noch kein Registrierungsverfahren gilt und das Verfahren erst vorbereitet wird.
Inhalt
Die Acht-Wochen-Grenze
Die Stadt formuliert es so: Während des eigenen Urlaubs oder anderer Abwesenheit kann die eigene Wohnung für bis zu insgesamt acht Wochen — 56 Kalendertage, auch auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt — im Kalenderjahr als Ferienwohnung angeboten werden.
Entscheidend sind zwei Wörter: insgesamt und eigene. Die 56 Tage werden über das Kalenderjahr aufsummiert, nicht je Buchung gerechnet. Und gemeint ist die selbst bewohnte Wohnung während eigener Abwesenheit — nicht eine Wohnung, die dauerhaft als Ferienunterkunft betrieben wird. Wer eine Wohnung gezielt für Kurzzeitvermietung kauft oder freizieht, fällt von vornherein unter das Zweckentfremdungsverbot.
Für Kapitalanleger heißt das: Das Geschäftsmodell Ferienwohnung ist in München praktisch nicht genehmigungsfrei darstellbar. Die Rechnung „Airbnb bringt mehr als Dauermiete" geht hier nicht auf, sobald man die Genehmigungslage ehrlich einrechnet.
Möbliert auf Zeit ist etwas anderes
Die Satzung kennt keine eigene Regelung für möblierte Vermietung. Maßgeblich ist allein, ob Wohnnutzung oder Fremdenbeherbergung vorliegt:
| Konstellation | Einordnung |
|---|---|
| Möbliert an Dauermieter, unbefristet oder mehrere Monate | Wohnnutzung — unproblematisch |
| Möbliertes Apartment an Projektmitarbeiter für sechs Monate | in der Regel Wohnnutzung, wenn es der Lebensmittelpunkt ist |
| Wechselnde Gäste, tage- oder wochenweise, über 8 Wochen im Jahr | Fremdenbeherbergung — Zweckentfremdung |
Die Grenze verläuft nicht bei der Möblierung, sondern bei der Frage, ob dort jemand wohnt oder übernachtet. Mehr zur möblierten Vermietung
Die Registrierungspflicht — beschlossen, aber noch nicht in Kraft
§ 5a der Satzung vom 9. Juli 2026 setzt auf Grundlage des ZwEWG und der EU-Verordnung 2024/1028 eine Registrierungspflicht: Wer eine Einheit über eine Online-Plattform anbietet, soll sie vorher registrieren und die erhaltene Registrierungsnummer auf der Plattform angeben. Erfasst ist jede entgeltliche Vermietung bis zu sechs Monaten ohne Unterbrechung, gewerblich oder nicht. Verstöße gegen die Registrierungspflicht sind mit bis zu 50.000 Euro bedroht.
Wie kontrolliert wird
§ 12 der Satzung gibt der Stadt ein weitreichendes Auskunfts- und Betretungsrecht. Auskunftspflichtig sind bei tatsächlichen Anhaltspunkten nicht nur Eigentümer, sondern auch Besitzer, Verwalter, Vermittler sowie Energie- und Wasserversorger. Verlangt werden können Mietverträge, die Anzahl der Buchungen und die gebuchten Tage.
Dazu kommt: Klagen gegen Verwaltungsakte zum Vollzug der Satzung haben keine aufschiebende Wirkung. Eine Nutzungsuntersagung wirkt also sofort, auch wenn dagegen geklagt wird.
Die wirtschaftliche Alternative
Wer auf die höhere Rendite kurzer Vermietung schielt, fährt in München mit möblierter Vermietung an Dauermieter besser: rechtlich sauber, planbar, ohne Genehmigungsrisiko und ohne Reinigungs- und Schlüssellogistik im Wochentakt. Der Aufschlag gegenüber unmöbliert ist spürbar, die Fluktuation überschaubar. Genau diese Einheiten verwalten wir zu 50,00 € brutto im Monat.