Prüfpflicht
Legionellenprüfung: wann Sie prüfen müssen
Kurz beantwortet: Prüfpflichtig ist eine Anlage nur, wenn drei Kriterien zusammenkommen: ein Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Speicher oder mehr als 3 Litern Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle, dazu Duschen oder andere Vernebelungseinrichtungen, und die Anlage steht nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Bei gewerblicher Abgabe — also normaler Wohnraumvermietung — ist dann mindestens alle drei Jahre zu untersuchen.
Inhalt
Die drei Kriterien — sie müssen zusammen erfüllt sein
Der Begriff „Großanlage" steht seit der Novelle nicht mehr im Verordnungstext. § 31 Abs. 1 TrinkwV beschreibt die Voraussetzungen stattdessen direkt:
- Es gibt eine Trinkwassererwärmungsanlage mit einem Speicher- oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer über 400 Liter oder mit mehr als 3 Litern Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmerabgang und Entnahmestelle. Die Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit.
- Es sind Duschen oder andere Einrichtungen mit Vernebelung vorhanden.
- Die Anlage befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus.
Für den typischen Münchner Fall — eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus mit zentraler Warmwasserversorgung — heißt das: Prüfpflicht liegt in aller Regel vor. Eine Wohnung mit eigener Etagentherme und ohne großen Speicher fällt dagegen meist heraus.
Wie oft geprüft wird
| Situation | Rhythmus |
|---|---|
| Gewerbliche Abgabe (Wohnraumvermietung) | mindestens alle drei Jahre |
| Öffentliche Tätigkeit (z. B. Einrichtungen mit Publikumsverkehr) | mindestens jährlich |
| Neue Anlage nach Inbetriebnahme | Erstuntersuchung innerhalb von 3 bis 12 Monaten |
Bei jährlicher Pflicht kann das Gesundheitsamt auf bis zu drei Jahre verlängern, wenn in drei aufeinanderfolgenden Jahren keine Beanstandungen vorlagen und Anlage und Betriebsweise unverändert sind.
Wer zuständig ist — und warum das bei Eigentumswohnungen wichtig ist
Betreiber der zentralen Trinkwassererwärmungsanlage ist bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Gemeinschaft, vertreten durch den WEG-Verwalter. Die Untersuchung wird also nicht von Ihnen als Sondereigentümer beauftragt, sondern über die WEG — und über das Hausgeld bezahlt.
Ihre Rolle als Vermieter: Sie müssen den Zugang zu den Entnahmestellen in Ihrer Wohnung ermöglichen, wenn dort beprobt wird, und den Mieter rechtzeitig informieren. Und Sie sollten wissen, ob geprüft wurde — im Schadensfall ist das die erste Frage.
Wenn der technische Maßnahmenwert überschritten ist
Dann folgen Meldung an das Gesundheitsamt, Ursachenermittlung mit Ortsbesichtigung, Gefährdungsanalyse und Maßnahmen — von der thermischen Desinfektion bis zum Umbau der Leitungsführung. Für Mieter kann eine Duschsperre oder eine Anweisung zum Filtergebrauch angeordnet werden; das ist ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigen kann.
Kosten und Umlage
Die Kosten der regelmäßigen Untersuchung gehören zu den Betriebskosten der zentralen Warmwasserversorgung und sind damit umlagefähig. Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten einer Gefährdungsanalyse und der Sanierung nach einem Befund — das ist Instandsetzung.