Restnutzungsdauer und AfA: was sich für Vermieter geändert hat

Von allen Stellschrauben an einer vermieteten Wohnung ist die Abschreibung die unauffälligste. Sie taucht in keiner Nebenkostenabrechnung auf, verursacht keine Rückfragen vom Mieter — und ist in vielen Fällen trotzdem der größte einzelne Posten in der Steuererklärung. Ende 2025 hat sich an dieser Stelle etwas bewegt, das bei vielen Eigentümern noch nicht angekommen ist.

1. Was die Regel-AfA hergibt

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. In München ist das keine Nebensache: Je nach Lage entfällt ein erheblicher Teil des Kaufpreises auf den Boden, und eine schiefe Kaufpreisaufteilung kostet über die Jahre mehr als jedes Gutachten einbringt.

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Daneben gibt es für neu gebaute oder neu gekaufte Wohngebäude die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, wenn der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt oder der Kaufvertrag in diesen Zeitraum fällt. Für den typischen Münchner Bestand aus den 1950er- bis 1990er-Jahren ist das kein Thema. Dort geht es um § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Der Satz ist kurz: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierte, darf nach der tatsächlichen abgeschrieben werden. Die 50 Jahre sind eine Annahme, kein Befund. Ein Gebäude von 1965 mit Originalfenstern, alter Elektrik und ungedämmter Hülle hat selten noch 40 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer vor sich.

2. Die Änderung zum 1. Dezember 2025

Die Finanzverwaltung hatte den Nachweis mit dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 stark eingeengt. In der Praxis lief das darauf hinaus, dass nur ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen akzeptiert wurde — und auch das nicht immer.

Dieses Schreiben ist mit BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben worden. Ein Nachfolgeschreiben gibt es bislang nicht. Damit gilt wieder das, was der Bundesfinanzhof entschieden hat:

• BFH, Urteil vom 28. Juli 2021 — IX R 25/19. Der Steuerpflichtige darf sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend.
• BFH, Urteil vom 23. Januar 2024 — IX R 14/23. Auch die Ermittlung nach dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung ist eine taugliche Schätzmethode — die Entscheidung weicht damit ausdrücklich vom BMF-Schreiben ab.

3. Was ein taugliches Gutachten ausmacht

Ein Gutachten, das vor dem Finanzamt Bestand hat, erkennt man an vier Dingen:

1. Der richtige Gegenstand. Es ermittelt ausdrücklich die Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG — nicht den Verkehrswert, bei dem die Restnutzungsdauer nur ein Rechenschritt ist.
2. Ein Ortstermin. Mit Fotodokumentation des tatsächlichen Zustands. Reine Schreibtischgutachten auf Basis von Exposé-Angaben werden regelmäßig zurückgewiesen.
3. Eine nachvollziehbare Methodik. Häufig das Modell der ImmoWertV, das aus Baujahr und durchgeführten Modernisierungen eine modifizierte Restnutzungsdauer ableitet.
4. Objektive Begründung der Verkürzung — technisch, wirtschaftlich oder rechtlich. „Das Haus ist alt" ist keine Begründung.

Eine bestimmte Zertifizierung schreibt das Gesetz nicht vor. Ein öffentlich bestellter und vereidigter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger hat es gegenüber dem Finanzamt erfahrungsgemäß trotzdem leichter.

4. Rechenbeispiel

Eine Wohnung in München-Sendling, Baujahr 1965, Kaufpreis 800.000 €, davon nach Aufteilung 500.000 € Gebäudeanteil. Das Gutachten kommt auf eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren.

Ein Gutachten für einen niedrigen vierstelligen Betrag hätte sich in diesem Beispiel im ersten Jahr amortisiert. Das ist ein Rechenbeispiel und keine Zusage: Ob ein Gutachten in Ihrem Fall zu einer kürzeren Nutzungsdauer kommt und ob das Finanzamt folgt, entscheidet der Einzelfall.

5. Fünf Gründe, es zu lassen

• Kleiner Gebäudeanteil. Bei einer Eigentumswohnung in bester Lage mit hohem Bodenwert bleibt wenig Bemessungsgrundlage übrig, auf die ein höherer Satz wirken könnte.
• Frisch kernsaniert. Umfassende Modernisierungen verlängern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Genau die Objekte, bei denen viel investiert wurde, eignen sich am schlechtesten.
• Niedriger Steuersatz. Die Wirkung ist Ihr Grenzsteuersatz mal Mehrabschreibung. Wer wenig zu versteuern hat, verschiebt viel Aufwand für wenig Ergebnis.
• Kurzer Anlagehorizont. Die höhere AfA verschiebt Aufwand nach vorn. Wer in wenigen Jahren verkaufen will, sollte die Wechselwirkungen vorher mit dem Steuerberater durchsprechen.
• Schon beim Kauf falsch aufgeteilt. Die Kaufpreisaufteilung ist der Hebel davor. Sie zuerst prüfen zu lassen, bringt oft mehr als jedes Gutachten.

6. Wie es praktisch abläuft

1. Vorprüfung. Baujahr, Modernisierungsstand, Gebäudeanteil am Kaufpreis, Steuersatz. Danach steht fest, ob sich der Aufwand überhaupt lohnt.
2. Unterlagen. Kaufvertrag, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Instandhaltungshistorie, Beschlüsse zu anstehenden Maßnahmen. Hier liegt in der Praxis die meiste Arbeit — und hier scheitern die meisten Vorhaben.
3. Ortstermin. Bei vermieteter Wohnung mit Terminabstimmung und Ankündigung gegenüber dem Mieter.
4. Gutachten und Übergabe an den Steuerberater, der es in der Erklärung ansetzt.

Wenn wir eine Wohnung verwalten, übernehmen wir die Schritte 1 bis 3: Wir kennen den Zustand, haben die Unterlagen und bekommen den Mieter an einen Tisch. Was wir nicht tun, ist steuerlich beraten — das dürfen wir als Hausverwaltung nicht, und es gehört auch nicht zu unserem Job. Die Entscheidung trifft Ihr Steuerberater.

Die Abschreibung ist dabei nur einer von drei Hebeln, die wir einmal im Jahr an jeder verwalteten Einheit durchgehen. Die anderen beiden sind die Miete und der Grundriss — zusammengefasst unter Portfolio-Optimierung.