Grundriss optimieren: wann sich der Umbau rechnet

Die vier üblichen Eingriffe

• Zimmer teilen. Aus einem großen Wohnzimmer werden zwei Räume. Sinnvoll nur, wenn beide vom Flur aus erschlossen sind — ein Durchgangszimmer lässt sich weder als WG-Zimmer noch als Kinderzimmer gut vermieten.
• Küche öffnen. Eine abgetrennte Kochnische von vier Quadratmetern ist in einer kleinen Wohnung verschenkter Platz; offen zum Wohnraum wirkt dieselbe Fläche größer und lässt sich als Ess- und Arbeitsbereich nutzen.
• Zweites Bad oder Gäste-WC. Ab vier Bewohnern der wirksamste Einzeleingriff. Entscheidend ist die Lage der bestehenden Stränge — ein Bad weit weg vom Strang wird teuer.
• Neben- und Abstellflächen aktivieren. Ein fensterloser Raum wird kein Aufenthaltsraum; als Hauswirtschaftsraum oder Garderobe entlastet er trotzdem die Hauptflächen.

Was nicht funktioniert: Flächen umwidmen, die die Anforderungen der Bayerischen Bauordnung an Aufenthaltsräume nicht erfüllen, etwa bei Raumhöhe, Belichtung und Belüftung. Ein Zimmer ohne ausreichendes Fenster bleibt im Mietvertrag ein Abstellraum — und zählt in der Wohnflächenberechnung nicht wie ein Zimmer.

Wann es sich rechnet

Die Rechnung hat drei Größen: Kosten des Eingriffs, Mietdifferenz danach und die Zeit, in der die Wohnung leer steht oder nur eingeschränkt nutzbar ist.

Am ehesten trägt sich der Umbau, wenn:

• die Wohnung groß ist und wenige, große Räume hat — typisch für Bauten der 1950er- bis 1970er-Jahre;
• die Lage Uni- oder Klinikumsnähe bietet, wo sich die Einzelvermietung als WG anbietet;
• der Umbau ohnehin ansteht, weil Bad oder Elektrik erneuert werden müssen. Dann zahlen Sie die Baustelle einmal statt zweimal.

Ein Teil der Kosten kann als Modernisierung auf die Miete umgelegt werden, wenn die Voraussetzungen vorliegen — reine Instandsetzung ist nicht umlagefähig. Die Abgrenzung steht unter Modernisierungsmieterhöhung.

Die rechtlichen Leitplanken

• Milieuschutz. In den Münchner Erhaltungssatzungsgebieten sind bauliche Änderungen genehmigungspflichtig; Grundrissänderungen sowie das Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen werden im Einzelfall geprüft. Milieuschutz in München
• Wohnungseigentum. Eingriffe, die über Ihr Sondereigentum hinausgehen — tragende Wände, Stränge, Fassade, Fenster —, sind bauliche Veränderungen und brauchen nach § 20 WEG einen Beschluss der Gemeinschaft. Was zum Sondereigentum gehört, steht in der Teilungserklärung.
• Baurecht. Nicht jede Grundrissänderung ist genehmigungsfrei. Sobald Tragwerk, Brandschutz, Rettungswege oder die Nutzung betroffen sind, gehört die Planung in fachkundige Hände.
• Zweckentfremdung. Wohnraum muss Wohnraum bleiben. Wer Wohnfläche zu Gewerbe macht oder auf Kurzzeitvermietung umstellt, braucht in München eine Genehmigung. Zweckentfremdung
• Rauchwarnmelder. Jeder neu entstandene Schlafraum braucht einen. Pflichten in Bayern

Im bewohnten Zustand

Gegen den Willen des Mieters lässt sich ein Grundriss praktisch nicht ändern. Modernisierungsmaßnahmen sind anzukündigen und zu dulden; ein Umbau, der die Wohnung neu zuschneidet, geht darüber hinaus. Realistisch sind zwei Wege: die Maßnahme beim Mieterwechsel oder eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter. Beim Wechsel entscheidet die Zeitplanung — das Vorgehen steht unter Renovieren zwischen zwei Mietern.

Wie wir das begleiten

• Einschätzung, ob der Zuschnitt überhaupt Potenzial hat — vor Ort, nicht nach Aktenlage
• Prüfung der Leitplanken: Teilungserklärung, Erhaltungssatzungsgebiet, Beschlusslage der WEG
• Koordination von Planer und Handwerkern, Angebote einholen, Termine und Zugang organisieren
• Neuvermietung nach dem Umbau, einschließlich Einordnung in den Mietspiegel

Planung und Statik leisten wir nicht selbst; dafür arbeiten wir mit Münchner Planern zusammen. Die Begleitung rechnen wir nach Aufwand ab, nicht über den Monatspreis.