Miete
Modernisierungsmieterhöhung
Kurz beantwortet: Nach einer Modernisierung dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden. Gedeckelt ist das bei 3,00 € je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren — bei einer Ausgangsmiete unter 7,00 €/m² sind es nur 2,00 €. Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt eine besonders scharfe Sonderkappung von 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren. Die Maßnahme muss drei Monate vorher in Textform angekündigt werden.
Inhalt
Was umgelegt werden darf — und was nicht
Umlagefähig sind nur Modernisierungskosten, nicht Instandsetzung. Wird ein 30 Jahre altes Fenster gegen ein modernes getauscht, steckt darin ein Erhaltungsanteil — der Teil, der ohnehin fällig gewesen wäre. Dieser Anteil ist herauszurechnen. Öffentliche Fördermittel sind ebenfalls abzuziehen.
Für kleinere Maßnahmen gibt es ein vereinfachtes Verfahren: Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung dürfen pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen werden, der Rest wird umgelegt. Dafür ist das Verfahren fünf Jahre gesperrt.
Die Kappungsgrenzen
| Fall | Höchstens |
|---|---|
| Regelfall | 3,00 € je m² Wohnfläche in 6 Jahren |
| Ausgangsmiete unter 7,00 €/m² | 2,00 € je m² in 6 Jahren |
| Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage | 0,50 € je m² in 6 Jahren |
| Geförderte Heizungsmodernisierung (§ 559e BGB) | 10 % der Kosten abzüglich Fördermitteln, pauschaler Erhaltungsabzug 15 % (nicht bei Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen nach § 43 GModG), Kappung ebenfalls 0,50 €/m² |
Ankündigung und Härtefall
Die Maßnahme ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss enthalten: Art und Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Sie soll außerdem auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen.
Der Mieter kann einen Härteeinwand erheben — und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Danach ist er damit grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Härte kann auch darin liegen, dass die erhöhte Miete samt künftiger Betriebskosten wirtschaftlich nicht zu tragen ist.
Keine Abwägung findet statt, wenn lediglich ein allgemein üblicher Zustand hergestellt wird oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte — mit einer Rückausnahme für den Heizungseinbau.
Ab wann die Miete steigt
Die Erhöhungserklärung erfolgt in Textform mit Berechnung und Erläuterung. Die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang zu zahlen.
Achtung, Verzögerungsregel: Wurde nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, verschiebt sich der Beginn um sechs weitere Monate. Eine schlampige Ankündigung kostet also ein halbes Jahr Mehrmiete.
Sonderfall Eigentumswohnung
Modernisiert wird das Gemeinschaftseigentum — Fenster, Fassade, Heizung — von der Eigentümergemeinschaft, finanziert über Rücklage oder Sonderumlage. Als Sondereigentümer zahlen Sie Ihren Anteil und können ihn anschließend im Rahmen der obigen Grenzen auf Ihren Mieter umlegen.
Das setzt voraus, dass Sie die Kosten Ihrer Einheit sauber nachweisen können. Genau dafür brauchen Sie die Abrechnung der Maßnahme aus der WEG — wir fordern sie an und bereiten die Umlage auf. Mehr zur WEG-Schnittstelle