Die Hausgeldabrechnung der WEG prüfen

Worüber wirklich beschlossen wird

Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse — die sogenannte Abrechnungsspitze. Die Jahresabrechnung selbst ist eine Aufstellungspflicht des Verwalters, kein Beschlussgegenstand.

Das hat eine praktische Folge, die viele überrascht: Fehler, die die Zahlungspflicht nicht beeinflussen, sind kein Anfechtungsgrund. Eine falsch beschriftete Position, die am Saldo nichts ändert, führt nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses. Angreifbar ist, was sich auf die Abrechnungsspitze auswirkt — und das dann auch nur teilweise, wenn die fehlerhafte Position abgrenzbar ist.

Was Sie bekommen müssen

• Jahresabrechnung mit Gesamt- und Einzelabrechnung für Ihre Einheit
• Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG — mit dem Stand der Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Darüber wird nicht beschlossen, er ist Ihnen zur Verfügung zu stellen.
• Belegeinsicht auf Verlangen. Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter persönlich. Geschuldet ist Einsicht, nicht der Versand von Kopien.

Eine gesetzliche Frist für die Abrechnung nennt das WEG nicht — es heißt nur „nach Ablauf des Kalenderjahres". Üblich und von Gerichten als Richtwert herangezogen sind drei bis sechs Monate. In Teilungserklärung oder Verwaltervertrag steht oft Konkreteres.

Worauf wir bei jeder Abrechnung schauen

1. Stimmen die Verteilerschlüssel mit der Teilungserklärung überein?
2. Sind Instandhaltung und Erhaltungsrücklage sauber getrennt von den laufenden Bewirtschaftungskosten?
3. Welche Positionen sind auf den Mieter umlagefähig? Nur diese übernehmen wir in Ihre Betriebskostenabrechnung — nie das Hausgeld-Saldo.
4. Ist die Heizkostenabrechnung korrekt eingebunden, samt CO₂-Aufteilung und den Pflichtangaben?
5. Gibt es angekündigte Sonderumlagen oder Beschlüsse mit Kostenfolge für Sie?
6. Passt der Wirtschaftsplan zur tatsächlichen Kostenentwicklung, oder ist die nächste Nachzahlung absehbar?

Was wir dabei nicht machen: das Zahlenwerk des WEG-Verwalters nachbuchen. Wir prüfen auf Plausibilität, Schlüssel und Umlagefähigkeit — und melden, wenn etwas nicht zusammenpasst.

Anfechtung: die Fristen sind kurz

• Ein Monat ab Beschlussfassung für die Klageerhebung
• Zwei Monate ab Beschlussfassung für die Begründung
• Beide Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung — nicht ab Zugang des Protokolls. Wer auf das Protokoll wartet, verliert Wochen.
• Zu richten ist die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter.

Deshalb melden wir Beschlüsse mit Kostenfolge sofort nach der Versammlung — nicht erst, wenn das Protokoll eintrifft.

Die Erhaltungsrücklage — zweimal wichtig

Mietrechtlich: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig. Sie ist keine Betriebskostenposition.

Steuerlich: Der Bundesfinanzhof hat im Januar 2025 entschieden, dass Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage keinen sofortigen Werbungskostenabzug rechtfertigen. Abziehbar ist erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verausgabt — anteilig nach Ihrem Miteigentumsanteil.

Praktisch heißt das: Die Jahresabrechnung muss die Entnahmen aus der Rücklage und deren Verwendungszweck ausweisen, sonst kann Ihr Steuerberater den Abzugszeitpunkt nicht belegen. Wir achten darauf und fordern nach, wenn es fehlt. Mehr zu den Steuerunterlagen

Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Wir prüfen, bereiten auf und melden — die Bewertung gehört zu Ihrem Anwalt oder Steuerberater.