Vertretung in der Eigentümerversammlung

Die Vollmacht

§ 25 Abs. 3 WEG verlangt für die Gültigkeit der Vollmacht Textform. Eine gescannte oder per E-Mail erteilte Vollmacht genügt, eine Unterschrift im Original ist nicht erforderlich.

Aber: Das Gesetz beschränkt den Kreis möglicher Vertreter nicht — viele Teilungserklärungen tun es. Typische Klauseln lassen nur den Verwalter, den Ehegatten oder andere Eigentümer als Vertreter zu. Ob wir Sie vertreten dürfen, hängt deshalb von Ihrer Teilungserklärung ab. Das prüfen wir bei Übernahme der Verwaltung einmal und sagen Ihnen Bescheid — es ist ärgerlich, das erst an der Tür der Versammlung zu erfahren.

Sinnvoll ist eine Vollmacht mit Weisungen zu den wichtigen Tagesordnungspunkten und Handlungsspielraum beim Rest. Eine reine Blankovollmacht geben wir ungern zurück, weil bei überraschenden Anträgen sonst niemand weiß, was in Ihrem Sinn ist.

Einladung und Tagesordnung

• Der Verwalter lädt mindestens einmal im Jahr ein; zusätzlich auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer.
• Die Einladung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen — eine Sollvorschrift. Ein Verstoß macht Beschlüsse anfechtbar, nicht nichtig.
• Für die Gültigkeit eines Beschlusses muss der Gegenstand bereits in der Einladung bezeichnet sein. Ein spontan unter „Verschiedenes" gefasster Beschluss über eine Sonderumlage ist angreifbar.

Mehrheiten und Quorum

Seit der WEG-Reform ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der Erschienenen beschlussfähig. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen; gesetzlicher Regelfall ist das Kopfprinzip, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt.

Praktisch bedeutet das eine deutliche Machtverschiebung: Früher wurde eine schlecht besuchte Versammlung vertagt. Heute beschließen die Anwesenden — auch über Sonderumlagen, die Sie betreffen. Für auswärtige Eigentümer ist die Vertretung damit kein Komfort, sondern Schadensbegrenzung. Mehr zum Vermieten aus der Ferne

Virtuelle Versammlungen

Die Gemeinschaft kann mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, Versammlungen für längstens drei Jahre rein virtuell abzuhalten. Sie müssen einer Präsenzversammlung in Teilnahme und Rechteausübung vergleichbar sein.

Übergangsweise gilt: Wird ein solcher Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen — es sei denn, die Eigentümer verzichten darauf einstimmig.

Was nach der Versammlung passiert

1. Sie bekommen von uns eine Auswertung — was beschlossen wurde, was es für Ihre Wohnung kostet, was zu tun ist. Nicht das Protokoll weitergeleitet, sondern eingeordnet.
2. Beschlüsse mit Kostenfolge melden wir sofort, nicht erst mit dem Protokoll. Der Grund: Die Anfechtungsfrist läuft ab dem Tag der Beschlussfassung.
3. Ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung — beides ab Beschlussfassung, gerichtet gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
4. Umlagefähige Positionen und Sonderumlagen fließen in die nächste Abrechnung ein.

Die Prüfung, ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat, gehört zu einem Anwalt. Wir sorgen dafür, dass Sie rechtzeitig wissen, dass die Frist läuft.