Wohnung vermieten in München: der Ablauf in 9 Schritten

München ist kein schwieriger Vermietungsmarkt — eine ordentliche Wohnung in ordentlicher Lage findet Mieter. Schwierig ist, sie richtig zu vermieten: zum zulässigen Preis, an einen Mieter, der zahlt, mit einem Vertrag, der hält, und einem Protokoll, das in zwei Jahren bei der Kautionsabrechnung noch etwas wert ist. Dieser Beitrag beschreibt den Ablauf, den wir selbst bei jeder Neuvermietung durchgehen.

1. Unterlagen und Zustand: was vor dem ersten Inserat vorliegen muss

Der häufigste Grund, warum eine Vermietung sich um Wochen verzögert, ist nicht der Markt. Es sind fehlende Unterlagen. Diese Dinge brauchen Sie, bevor Sie das erste Foto machen:

• Energieausweis. Pflicht, und zwar schon bei der Besichtigung: Sie müssen ihn Interessenten unaufgefordert vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Er ist zehn Jahre gültig. Pflichtangaben aus dem Ausweis — Energieträger, Baujahr, Energiekennwert, Effizienzklasse — gehören in jedes Inserat. Mehr dazu: Energieausweis: Pflichten bei Vermietung.
• Wohnflächenberechnung. Nach Wohnflächenverordnung, nicht nach Bauplan. Dachschrägen und Balkone zählen nur teilweise. Eine zu hoch angegebene Fläche ist später ein Mietminderungsgrund — ab etwa zehn Prozent Abweichung wird es ernst.
• Grundriss. Nicht dekorativ, sondern entscheidend: Inserate mit Grundriss bekommen messbar mehr qualifizierte Anfragen.
• Teilungserklärung und Hausordnung, wenn es eine Eigentumswohnung ist. Darin steht, ob Sie überhaupt möbliert oder an eine WG vermieten dürfen und wie Sondernutzungsrechte an Keller, Stellplatz und Garten verteilt sind.
• Letzte Betriebskostenabrechnung. Daraus leiten Sie die Vorauszahlung ab. Zu niedrig angesetzte Nebenkosten sind ein Dauerärgernis: der Mieter bekommt im zweiten Jahr eine Nachforderung, die er nicht erwartet hat.

Zum Zustand: Räumen Sie die Entscheidung über Renovierung vorher, nicht während der Besichtigungen. Eine frisch gestrichene Wohnung mit sauberen Fugen holt in München erfahrungsgemäß mehr an Miete herein, als der Maler kostet — und sie verkürzt den Leerstand. Wo die Grenze liegt, haben wir hier aufgeschrieben: Renovieren zwischen zwei Mietern.

2. Den Mietpreis festsetzen — und zwar zulässig

In München gilt die Mietpreisbremse. Bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; die bayerische Mieterschutzverordnung in ihrer Fassung ab 1. Januar 2026 erfasst 285 Städte und Gemeinden, München darunter.

Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel für München 2025, ein qualifizierter Mietspiegel (Stadtratsbeschluss vom 26. März 2025). Der Durchschnitt über alle erfassten Wohnungen liegt bei 15,38 € pro Quadratmeter Nettokaltmiete — als Orientierung, nicht als Rechengröße: maßgeblich ist der Wert für Ihre Baualtersklasse, Größe, Lage und Ausstattung. Die nächste Ausgabe erscheint 2027, die Erhebung dafür läuft seit Januar 2026.

Drei Punkte, die regelmäßig übersehen werden:

1. Ausnahmen prüfen, nicht unterstellen. Ein Neubau mit erster Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 und eine Wohnung nach umfassender Modernisierung sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Eine höhere Vormiete darf weitergegeben werden (§ 556e BGB). Beides müssen Sie belegen können.
2. Auskunftspflicht. Berufen Sie sich auf eine Ausnahme, müssen Sie den Mieter darüber unaufgefordert und vor Vertragsschluss in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumen Sie das, können Sie sich auf die Ausnahme zunächst nicht berufen — die zu viel verlangte Miete ist zurückzuzahlen.
3. Möblierungszuschlag. Möbliert vermieten befreit nicht von der Mietpreisbremse. Wie der Zuschlag berechnet wird und was der Reformentwurf vorsieht, steht in Möbliert vermieten in München.

Die ausführliche Anleitung mit Rechenweg: Mietpreis festsetzen in München.

3. Exposé und Inserat

Ein Inserat hat zwei Aufgaben: die richtigen Leute anziehen und die falschen abhalten. Letzteres wird unterschätzt. Wenn Sie 180 Anfragen bekommen und 170 davon nicht in Frage kommen, haben Sie kein gutes Inserat geschrieben, sondern ein unklares.

• Fotos. Tageslicht, aufgeräumt, alle Räume, Querformat, kein Weitwinkel-Verzerren. Acht gute Bilder sind besser als zwanzig mittelmäßige.
• Pflichtangaben. Energieausweisdaten, Nettokaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Verfügbarkeit, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr.
• Klartext statt Floskel. „Vermietung an Berufstätige oder Paare, Haustiere nach Absprache, Verfügbar ab 1. Dezember, Nachweis der letzten drei Gehaltsabrechnungen" filtert wirksamer als jede Beschreibung.

Welche Portale in München tatsächlich liefern, haben wir hier verglichen: Inserate und Portale.

4. Anfragen qualifizieren, bevor Sie Termine vergeben

Eine gut inserierte Wohnung in München erzeugt in 48 Stunden mehr Anfragen, als Sie bearbeiten wollen. Wer jedem einen Einzeltermin gibt, verbringt zwei Wochenenden im Treppenhaus. Der Weg, der funktioniert: eine kurze Standardantwort mit drei Fragen — ab wann, wie viele Personen, welches Haushaltsnettoeinkommen — und einem Hinweis, welche Unterlagen zum Termin mitzubringen sind. Wer darauf antwortet, meint es ernst. Mehr dazu: Mietanfragen qualifizieren.

5. Besichtigungen: bündeln, nicht streuen

Zwei Zeitfenster von je 45 Minuten mit gestaffelten Einzelterminen à zehn Minuten sind in der Praxis das beste Format. Eine Massenbesichtigung mit dreißig Leuten gleichzeitig spart Ihnen Zeit, kostet aber Information: Sie können niemanden einschätzen, und gute Bewerber kommen bei so einem Termin oft nicht wieder. Nehmen Sie die Selbstauskunft gleich mit und lassen Sie sie vor Ort ausfüllen. Praxis: Besichtigungen organisieren.

6. Bewerber prüfen — und zwar nur das, was Sie prüfen dürfen

Zulässig und sinnvoll sind: Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, eine Bonitätsauskunft und — als Frage, nicht als Anspruch — eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Unzulässig sind Fragen nach Familienplanung, Religion, Herkunft, Partei, Gesundheit oder Vorstrafen. Die vollständige Liste mit Begründung: Mieter auswählen: welche Unterlagen Sie verlangen dürfen.

Als Daumenregel für die Tragfähigkeit: Die Bruttowarmmiete sollte etwa ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. In München wird diese Regel oft gerissen — dann lohnt der zweite Blick auf Sicherheiten, Bürgschaft oder Mietkautionsversicherung statt ein Bauchgefühl.

7. Mietvertrag

Nehmen Sie keinen Vertrag aus dem Internet und schreiben auch keinen selbst. Nutzen Sie ein aktuelles Formular eines Verbandes oder Verlags und passen Sie nur die Felder an, die anzupassen sind. Die Klauseln, die in der Praxis vor Gericht scheitern — Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Tierhaltung, Betriebskostenumlage — sind hier einzeln besprochen: Mietvertrag: die Klauseln, die in der Praxis scheitern.

Was in den Vertrag muss, damit später nichts fehlt: exakte Wohnungsbezeichnung samt Keller und Stellplatz, Wohnfläche mit Hinweis auf die Berechnungsgrundlage, Nettokaltmiete getrennt von Vorauszahlungen, Umlagemaßstab, Kaution (höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, § 551 BGB), Zahl der Schlüssel, Hausordnung als Anlage und — wenn vorhanden — das Inventarverzeichnis.

8. Übergabe: das Protokoll ist das wichtigste Dokument der ganzen Vermietung

Bei der Kautionsabrechnung zwei oder acht Jahre später entscheidet nicht, was Sie erinnern, sondern was im Protokoll steht. Also: jedes Zimmer einzeln, Zustand von Wänden, Böden, Fenstern, Sanitär, Türen; alle Zählerstände mit Zählernummern; Zahl und Art der Schlüssel; vorhandene Mängel ausdrücklich benannt; Fotos als Anlage mit Datum. Beide unterschreiben, jeder bekommt ein Exemplar. Vorlage und Details: Wohnungsübergabe mit Protokoll.

9. Was nach dem Einzug noch zu tun ist

• Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 Bundesmeldegesetz. Der Mieter muss sich binnen zwei Wochen nach Einzug anmelden und braucht dafür Ihre Bestätigung. Stellen Sie sie am Übergabetag aus, dann fragt niemand nach. Details: Wohnungsgeberbestätigung.
• Kaution anlegen, getrennt von Ihrem Vermögen und verzinslich (§ 551 Abs. 3 BGB). Siehe Mietkaution und Kautionskonto.
• Versorger ummelden und Zählerstände weitergeben: Versorger ummelden.
• Mieteingang kontrollieren, ab dem ersten Monat. Wer den ersten verspäteten Eingang übersieht, hat in sechs Monaten ein Problem statt einer Erinnerung.
• Fristen notieren: Betriebskostenabrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, Wartefrist für die erste Mieterhöhung, Ablauf einer etwaigen Befristung.

Wenn Sie kurzzeitig oder möbliert vermieten wollen, kommt in München die Zweckentfremdungssatzung dazu: Fremdenbeherbergung über acht Wochen im Kalenderjahr ist genehmigungspflichtig, Leerstand über drei Monate ebenfalls, Bußgelder reichen bis 500.000 €. Siehe Zweckentfremdung in München.

Wie lange es dauert, was es kostet

In Summe vier bis acht Wochen und 20 bis 35 Stunden Arbeit — vorausgesetzt, nichts geht schief. Geht etwas schief, ist es fast immer eines von drei Dingen: eine Miete, die über der zulässigen Grenze liegt und zurückgefordert wird; ein Mieter, dessen Bonität nicht geprüft wurde; ein fehlendes Übergabeprotokoll.

Wir übernehmen die Neuvermietung zu einer festen Pauschale je Mietvertrag statt der marktüblichen zwei Monatskaltmieten — inklusive Mietpreisprüfung, Inserat, Besichtigungen, Bewerberprüfung, Vertrag und Übergabe. Was danach laufend anfällt, steht in Selbst verwalten oder verwalten lassen?

Allgemeine Hinweise nach bestem Wissen, Rechtsstand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.