Mietvertrag: die Klauseln, die in der Praxis scheitern

Ein Wohnraummietvertrag ist in der Regel ein Formularvertrag, also Allgemeine Geschäftsbedingungen. Daraus folgt die Regel, die den ganzen Rest erklärt: Eine Klausel in AGB ist wirksam oder sie ist es nicht. Eine geltungserhaltende Reduktion gibt es nicht — das Gericht streicht nicht den unzulässigen Teil und lässt den Rest stehen. Ist die Klausel zu weit gefasst, fällt sie komplett weg, und die Pflicht bleibt dort, wo das Gesetz sie hinschreibt: beim Vermieter.

Das ist der Grund, warum übereifrige Verträge für Vermieter schlechter sind als knappe. Jede Klausel, die ein bisschen zu viel verlangt, verschenkt den gesamten Anspruch.

Das Prinzip: alles oder nichts

Drei Prüfsteine, an denen Klauseln regelmäßig fallen:

• Unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB): Die Klausel weicht vom gesetzlichen Leitbild ab, ohne dass es einen sachlichen Grund gibt.
• Transparenzgebot: Der Mieter muss bei Vertragsschluss erkennen können, was ihn finanziell erwartet. Eine Kostenübernahme ohne Obergrenze ist deshalb unwirksam, auch wenn sie im Einzelfall günstig ausfällt.
• Summierungseffekt: Zwei Klauseln, die einzeln noch durchgehen, können zusammen zu viel sein — etwa eine laufende Renovierungspflicht plus Endrenovierung.

Schönheitsreparaturen: die teuerste Klausel überhaupt

Von Gesetzes wegen trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie können sie dem Mieter auferlegen — aber nur unter engen Bedingungen. Unwirksam sind insbesondere:

• Starre Fristenpläne. „Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre" ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand ist unwirksam. Zulässig sind nur Richtfristen mit ausdrücklichem Bezug auf den Erhaltungsbedarf.
• Abwälzung bei unrenoviert übergebener Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat das 2015 entschieden (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14): Wird die Wohnung unrenoviert übergeben und erhält der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Entscheidend ist der Zustand bei Übergabe — und dafür zählt wieder das Übergabeprotokoll.
• Endrenovierungsklauseln. Eine Pflicht, bei Auszug unabhängig vom Zustand zu renovieren, ist unwirksam.
• Vorgaben zur Ausführung, die dem Mieter die Gestaltungsfreiheit während der Mietzeit nehmen („nur weiß", „nur Fachbetrieb").
• Abgeltungs- oder Quotenklauseln, die bei Auszug vor Fristende einen anteiligen Geldbetrag verlangen.

Was Sie tun können: Übergeben Sie renoviert und dokumentieren Sie das im Protokoll. Dann ist eine Abwälzung mit weichen Richtfristen möglich. Oder übernehmen Sie die Schönheitsreparaturen bewusst selbst und kalkulieren Sie sie in die Miete ein — in München ist das oft die ehrlichere Rechnung, weil Sie am Ende ohnehin in der Hand haben, wie die Wohnung an den Nächsten geht. Praxis: Renovieren zwischen zwei Mietern.

Kleinreparaturen: zwei Grenzen, sonst nichts

Eine Kleinreparaturklausel ist zulässig, wenn sie beide Grenzen enthält:

1. einen Höchstbetrag je Einzelfall — in der Praxis werden 100 bis 120 € als vertretbar angesehen; einen gesetzlich fixierten Betrag gibt es nicht,
2. eine Jahresobergrenze — üblich sind sechs bis acht Prozent der Jahresnettokaltmiete.

Fehlt eine der beiden, ist die Klausel unwirksam, und Sie tragen jede Reparatur. Weitere Stolpersteine: Die Klausel darf nur Gegenstände erfassen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (Armaturen, Schalter, Verschlüsse, Rollladengurte) — nicht die Heizungsanlage oder Leitungen in der Wand. Und sie darf den Mieter nicht verpflichten, selbst zu beauftragen; Sie dürfen nur die Kosten weitergeben. Übersteigt die Rechnung den Höchstbetrag, zahlt der Mieter nicht den Höchstbetrag, sondern gar nichts.

Tierhaltung: Verbot ja, generelles Verbot nein

Ein formularmäßiges Verbot jeder Tierhaltung ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013, VIII ZR 168/12). Kleintiere in üblicher Zahl — Hamster, Fische, Wellensittich — darf der Mieter ohnehin halten, ohne zu fragen. Für Hunde und Katzen ist eine Erlaubnispflicht zulässig; über die Erlaubnis müssen Sie dann aber nach den Umständen des Einzelfalls entscheiden: Größe und Zahl der Tiere, Größe der Wohnung, Zahl der Mitbewohner im Haus, bisheriges Verhalten. Ein pauschales „Nein" auf eine solche Anfrage trägt nicht.

Praktisch sinnvoll: Erlaubnis schriftlich, auf das konkrete Tier bezogen, mit Widerrufsvorbehalt bei Störungen. Mehr dazu: Haustiere und Einbauten.

Betriebskostenumlage: ohne Vereinbarung keine Umlage

Betriebskosten trägt der Vermieter, solange nichts anderes vereinbart ist. Die Umlage muss also im Vertrag stehen — und zwar konkret. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt nach herrschender Praxis; eine Position „sonstige Betriebskosten" ohne Benennung dagegen nicht. Was Sie unter „sonstige" abrechnen wollen (Wartung der Rauchwarnmelder, Dachrinnenreinigung, Blitzschutzprüfung), müssen Sie im Vertrag einzeln nennen.

Zwei weitere Punkte:

• Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt sie ausdrücklich aus — eine Klausel, die sie auf den Mieter umlegt, ist unwirksam. Sie sind bei einer vermieteten Wohnung dafür in der Regel Werbungskosten.
• Umlagemaßstab festlegen. Fläche, Personen oder Verbrauch — für Heiz- und Warmwasserkosten gibt die Heizkostenverordnung den Rahmen vor. Ohne Vereinbarung wird nach Fläche abgerechnet.

Die Abrechnung selbst hat eine harte Frist: zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, ein Guthaben aber weiter auszuzahlen. Details: Nebenkostenabrechnung erstellen.

Kaution: drei Mieten, drei Raten, getrenntes Konto

§ 551 BGB setzt drei Grenzen, die eine Klausel nicht überschreiten darf:

• höchstens drei Nettokaltmieten — ohne Betriebskostenvorauszahlungen gerechnet,
• der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn; eine Klausel, die die Einmalzahlung verlangt, ist insoweit unwirksam,
• Anlage getrennt von Ihrem Vermögen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz; die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Eine zusätzliche Sicherheit über die drei Mieten hinaus — etwa Kaution plus Bürgschaft — ist unzulässig, wenn Sie sie verlangen. Bietet der Mieter sie von sich aus an, um überhaupt den Vertrag zu bekommen, ist das anders zu bewerten; hier wird regelmäßig gestritten. Praktisch: Mietkaution und Kautionskonto.

Laufzeit, Kündigungsverzicht, Zeitmietvertrag

Der Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit ist der Normalfall. Daran können Sie in Grenzen schrauben:

• Gegenseitiger Kündigungsverzicht: formularmäßig höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss. Länger ist unwirksam — dann gilt die gesetzliche Kündbarkeit von Anfang an.
• Zeitmietvertrag (§ 575 BGB): nur zulässig, wenn Sie bei Vertragsschluss schriftlich einen der drei gesetzlichen Gründe angeben — Eigenbedarf nach Ablauf, geplante Beseitigung oder wesentliche Veränderung der Räume, Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt der Grund oder ist er vorgeschoben, gilt der Vertrag als unbefristet.
• Kündigungsfristen: Für den Mieter gilt immer drei Monate; eine längere Frist zu seinen Lasten ist unwirksam. Für Sie verlängert sie sich mit der Mietdauer auf sechs und neun Monate (§ 573c BGB).
• Staffel- oder Indexmiete müssen ausdrücklich vereinbart werden und haben eigene Formvorgaben. Vergleich: Staffelmiete oder Indexmiete?

Fünf kleinere Fallen

1. Wohnfläche ohne Zusatz. Schreiben Sie die Fläche mit der Berechnungsgrundlage und einem Hinweis, dass die Angabe nicht zur Beschreibung des Mietgegenstands dient. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als etwa zehn Prozent nach unten ab, droht Mietminderung.
2. Untervermietungsverbot. Ein generelles Verbot ist unwirksam; der Mieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung (§ 553 BGB). Siehe Untervermietung erlauben.
3. Hausordnung. Als Anlage beifügen und im Vertrag in Bezug nehmen, sonst ist sie nicht Vertragsinhalt. Ruhezeiten und Nutzungsregeln ja, Pflichten mit Kostenfolge (Treppenhausreinigung, Winterdienst) nur, wenn sie wirksam vereinbart sind.
4. Rauchen. Ein Rauchverbot in der Wohnung ist formularmäßig problematisch. Vertragsgemäßer Gebrauch umfasst Rauchen; erst exzessives Rauchen mit Substanzschäden begründet Ansprüche.
5. Schriftform. Änderungen und Nebenabreden schriftlich. Mündliche Zusagen bei der Übergabe („den Teppich können Sie rausreißen") sind wirksam und später nicht zu beweisen — notieren Sie sie im Protokoll.

Checkliste vor der Unterschrift

• Aktuelles Vertragsformular eines Verbands oder Fachverlags, Jahrgang prüfen.
• Mietgegenstand exakt: Wohnung, Keller, Stellplatz, Zahl der Schlüssel.
• Nettokaltmiete getrennt von Vorauszahlungen, Umlagemaßstab benannt.
• Betriebskostenpositionen konkret, „sonstige" einzeln aufgezählt.
• Schönheitsreparaturen nur abwälzen, wenn renoviert übergeben wird — mit Protokoll.
• Kleinreparaturen mit Einzelfall- und Jahresgrenze.
• Kaution höchstens drei Nettokaltmieten, Ratenrecht erwähnt.
• Tierhaltung als Erlaubnisvorbehalt, nicht als Verbot.
• Kündigungsverzicht höchstens vier Jahre.
• Hausordnung und Inventarverzeichnis als Anlagen, beidseitig abgezeichnet.
• Bei Ausnahme von der Mietpreisbremse: Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB vor der Unterschrift.

Wir setzen Mietverträge für München mit genau diesem Raster auf und passen sie an, wenn sich die Rechtslage ändert — zuletzt bei der Mieterschutzverordnung zum 1. Januar 2026. Hintergrund: Mietvertrag erstellen.

Allgemeine Hinweise nach bestem Wissen, Rechtsstand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.