Miete
Staffelmiete oder Indexmiete? Was für eine Münchner Wohnung besser passt
Kurz beantwortet: Die Staffelmiete (§ 557a BGB) legt für jeden Zeitraum einen festen Mietbetrag im Vertrag fest; jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Die Indexmiete (§ 557b BGB) koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex und wird durch eine Erklärung in Textform angepasst, frühestens ein Jahr nach der letzten Änderung. Bei beiden sind Erhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen. Die Staffelmiete ist planbar und wirkt bei Inflation unter den Staffeln gegen Sie; die Indexmiete folgt der Inflation, erfordert aber jedes Mal eine korrekte Erklärung. In München gilt die Mietpreisbremse bei beiden — bei der Staffelmiete für jede einzelne Staffel.
Inhalt
Wer eine Wohnung in München neu vermietet, hat drei Wege, die Miete über die Jahre anzupassen: die klassische Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Staffelmiete oder eine Indexmiete. Die beiden letzteren werden bei Vertragsschluss vereinbart und schließen die klassische Erhöhung dann aus. Die Entscheidung trifft man also einmal, für die ganze Mietdauer.
Staffelmiete: wie sie funktioniert
§ 557a BGB erlaubt, die Miete für bestimmte Zeiträume im Voraus im Vertrag festzulegen. Die Voraussetzungen sind knapp, aber hart:
- Schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag.
- Jede Staffel muss den Betrag oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag ausweisen. Eine Staffel in Prozent ist unwirksam. „Ab dem 13. Monat 1.050 €" oder „ab dem 13. Monat Erhöhung um 40 €" sind zulässig; „ab dem 13. Monat plus vier Prozent" nicht.
- Mindestens ein Jahr Laufzeit je Staffel (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB).
- Kündigungsverzicht höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss, wenn Sie einen vereinbaren (§ 557a Abs. 3 BGB).
- Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB sind ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Das heißt: Keine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete und keine Modernisierungsmieterhöhung während der Staffeln.
Die Staffel wirkt automatisch — Sie müssen nichts erklären und nichts begründen. Der Mieter muss ab dem genannten Monat den höheren Betrag zahlen. Das ist der große Vorteil: null Verwaltungsaufwand, null Formfehlerrisiko nach Vertragsschluss.
Der Nachteil ist die Prognose. Wer 2026 Staffeln bis 2032 vereinbart, legt sich auf eine Inflationsannahme fest. Liegt die Inflation darüber, verlieren Sie real; liegt sie darunter, kann der Mieter nicht widersprechen — aber er kann prüfen, ob die Staffel über der zulässigen Grenze der Mietpreisbremse liegt.
Indexmiete: wie sie funktioniert
Bei der Indexmiete nach § 557b BGB wird die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Die Voraussetzungen:
- Schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag, mit Bezug auf den VPI für Deutschland. Ein anderer Index — etwa ein regionaler oder ein Branchenindex — ist nicht zulässig.
- Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, bevor Sie anpassen (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB).
- Anpassung durch Erklärung in Textform, in der die Änderung des Index und die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag angegeben sind. Die Erklärung wirkt ab dem Beginn des zweiten Monats nach ihrem Zugang.
- Erhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen; eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, soweit die Maßnahme auf Umständen beruht, die Sie nicht zu vertreten haben — also bei gesetzlich oder behördlich erzwungenen Maßnahmen.
Die Indexmiete steigt also nicht automatisch: Sie müssen aktiv werden. Tun Sie es nicht, bleibt die Miete, wie sie ist; nachholen können Sie nur eingeschränkt, weil sich die Erhöhung an der Indexentwicklung seit der letzten Anpassung orientiert und nicht rückwirkend verlangt wird.
Rechenbeispiel: Miete 1.000 €, Index bei Vertragsschluss 118,0, Index zum Anpassungszeitpunkt 123,0. Veränderung 4,24 Prozent. Neue Miete 1.042,40 €. Die Erklärung geht am 10. März zu — die neue Miete gilt ab 1. Mai. Wie wir das praktisch abwickeln: Indexmiete anpassen.
Der direkte Vergleich
| Kriterium | Staffelmiete (§ 557a) | Indexmiete (§ 557b) |
|---|---|---|
| Höhe im Voraus bekannt | ja, als Geldbetrag | nein, folgt dem Index |
| Erhöhung wirkt | automatisch zum vereinbarten Monat | erst nach Erklärung, ab dem zweiten Monat nach Zugang |
| Mindestabstand | 1 Jahr je Staffel | 1 Jahr seit letzter Änderung |
| Aufwand nach Vertragsschluss | keiner | Erklärung in Textform, jedes Mal |
| Inflationsschutz | nur so gut wie die Prognose | vollständig, mit Verzögerung |
| Mieterhöhung nach § 558 | ausgeschlossen | ausgeschlossen |
| Modernisierungserhöhung § 559 | ausgeschlossen | nur bei nicht zu vertretenden Maßnahmen |
| Kündigungsverzicht möglich | bis 4 Jahre | bis 4 Jahre (allgemeine Grenze) |
| Wirkung auf Mieterbindung | hoch, Planbarkeit wird geschätzt | mittel, Ungewissheit stört manche |
| Risiko bei sinkendem Index | keines | Senkung möglich |
Mietpreisbremse: gilt bei beiden
Das wird am häufigsten falsch gemacht. In München, wo die Mietpreisbremse greift, gilt:
- Bei der Staffelmiete muss jede einzelne Staffel die Grenze von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalten — bezogen auf die Vergleichsmiete zum Zeitpunkt, in dem die jeweilige Staffel beginnt. Wer sechs Staffeln vereinbart, legt sich also auf sechs Prognosen fest, die alle zulässig sein müssen. In der Praxis heißt das: nicht mehr als zwei bis drei Staffeln, moderat bemessen.
- Bei der Indexmiete ist die Ausgangsmiete an der Zehn-Prozent-Grenze zu messen. Die späteren Indexanpassungen gelten als zulässig, weil sie die vereinbarte Grundmiete nur fortschreiben.
Das ist ein strukturelles Argument für die Indexmiete in München: Sie fixiert nur einen Startwert, der zulässig sein muss, und lässt die Fortschreibung dem Index. Die Staffelmiete fixiert sechs Startwerte, von denen jeder angreifbar ist. Hintergrund: Mietpreis festsetzen in München.
Die Formfehler, die Geld kosten
- Staffel in Prozent. Unwirksam. Die Staffel muss als Geldbetrag ausgewiesen sein.
- Staffel kürzer als ein Jahr. Unwirksam, die Miete bleibt auf dem vorherigen Stand.
- Index ohne Bezug auf den VPI für Deutschland. Unwirksam.
- Indexerklärung ohne Nennung der Indexänderung. Unwirksam — die Erhöhung tritt nicht ein; Sie müssen neu erklären, und die Frist läuft von neuem.
- Indexerklärung vor Ablauf des Jahres. Unwirksam.
- Staffelmiete und Indexmiete kombinieren. Nicht zulässig; die Modelle schließen sich aus.
- Vergessene Anpassung bei der Indexmiete. Kein Formfehler, aber der häufigste wirtschaftliche Fehler: Drei nicht angepasste Jahre lassen sich nicht nachholen.
Entscheidungshilfe
Staffelmiete passt, wenn Sie eine kurze Perspektive haben (zwei bis vier Jahre, etwa vor einer geplanten Eigennutzung oder einem Verkauf), wenn Sie sich mit laufendem Papierkram nicht beschäftigen wollen, oder wenn Sie an eine Zielgruppe vermieten, die Planbarkeit schätzt — in München etwa an entsandte Berufstätige mit befristetem Vertrag.
Indexmiete passt, wenn Sie die Wohnung langfristig halten, wenn Sie den realen Wert der Miete sichern wollen, und wenn Sie eine Verwaltung haben, die die Anpassung zuverlässig erklärt. Ohne diese Zuverlässigkeit ist die Indexmiete die schlechtere Wahl, weil eine vergessene Anpassung dauerhaft verloren ist.
Keines von beiden passt, wenn die Wohnung aktuell deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dann holt die klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB — in München höchstens 15 Prozent in drei Jahren bis zur Vergleichsmiete — mehr heraus als jede Staffel. Siehe Mieterhöhung nach Mietspiegel.
Wir prüfen bei jeder Neuvermietung, welches Modell rechnerisch besser passt, und übernehmen die Indexanpassung fristgerecht — inklusive der Erklärung, die der Form genügt.
Allgemeine Hinweise nach bestem Wissen, Rechtsstand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.