Miete
Indexmiete richtig anpassen
Kurz beantwortet: Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die Vereinbarung selbst braucht Schriftform, die spätere Anpassung Textform. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein. Wichtig: Sie passt sich nicht automatisch an — ohne Erklärung, die die Indexänderung und den neuen Betrag nennt, passiert nichts. Wirksam wird sie ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Inhalt
Wie die Indexmiete funktioniert
Vereinbart wird, dass die Miete der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland folgt. Steigt der Index um 3,2 Prozent, kann die Miete um 3,2 Prozent steigen — nicht mehr.
Die Vereinbarung bedarf der Schriftform. Das ist der erste Punkt, an dem Verträge scheitern: Eine formunwirksame Indexklausel führt dazu, dass gar keine Indexmiete vereinbart ist — dann bleibt nur die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, mit allen Fristen und der Kappungsgrenze.
Die Anpassung — der Teil, der vergessen wird
- Mindestens ein Jahr muss die Miete unverändert geblieben sein.
- Die Anpassung erfolgt durch Erklärung in Textform.
- Die Erklärung muss die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angeben.
- Sie wirkt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Zugang im März heißt: wirksam ab 1. Mai.
Was die Indexmiete ausschließt
- Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen.
- Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nur möglich, soweit die Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat — ausgenommen ist der Heizungseinbau nach § 555b Nr. 1a BGB.
- Die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete, nicht für die späteren Indexanpassungen.
Index oder Staffel?
| Indexmiete | Staffelmiete | |
|---|---|---|
| Planbarkeit | gering — folgt der Inflation | hoch — Beträge stehen fest |
| Schutz vor Inflation | vollständig | nur, wenn die Staffel hoch genug ist |
| Aufwand | jährliche Erklärung nötig | keine Erklärung nötig |
| Bei niedriger Inflation | kaum Steigerung | Steigerung läuft trotzdem |
In Phasen niedriger Teuerung ist die Staffel meist vorteilhafter, in Phasen hoher Teuerung der Index. Wer sich nicht festlegen will, bleibt bei der Vergleichsmiete — dafür braucht es dann aber jemanden, der die Fristen im Blick hat.
Was sich ändern könnte
Der Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket sieht vor, Preissteigerungen über 3 Prozent bei der Indexmiete nur noch zur Hälfte zu berücksichtigen. Stand September 2026 ist das noch nicht verabschiedet — geltendes Recht ist es also nicht. Wer heute eine Indexmiete vereinbart, sollte aber wissen, dass sich der Rahmen ändern kann.