Miete
Mieterhöhung vorbereiten und zustellen
Kurz beantwortet: Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist und das Verlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung gestellt wird. In München gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Das Verlangen bedarf der Textform mit Begründung; der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen.
Inhalt
Die Fristen, an denen die meisten Erhöhungen scheitern
- 15 Monate unverändert: Zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein.
- 12 Monate Sperrfrist für das Verlangen: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
- Erhöhungen nach Modernisierung oder Betriebskostenänderung zählen nicht mit — sie lösen die Sperrfrist nicht aus.
Praktisch heißt das: Wer zum 1. Januar erhöhen will, muss das Verlangen spätestens Ende Oktober zustellen — und die letzte Anpassung muss lange genug her sein.
Die zwei Obergrenzen
Erstens die ortsübliche Vergleichsmiete: Mehr ist nicht durchsetzbar. Zweitens die Kappungsgrenze — in München 15 Prozent innerhalb von drei Jahren statt der bundesweiten 20 Prozent. Grundlage ist die Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025, die bis Ende 2029 gilt.
Beide Grenzen wirken nebeneinander: Auch wenn die ortsübliche Miete 25 Prozent über der aktuellen liegt, sind in drei Jahren nur 15 Prozent möglich.
Begründung und Form
Das Verlangen bedarf der Textform — eine Unterschrift ist nicht nötig, eine E-Mail genügt. Begründet werden kann es mit:
- dem Mietspiegel (in München der qualifizierte Mietspiegel 2025),
- einer Mietdatenbank,
- dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- drei Vergleichswohnungen.
Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne des Mietspiegels, genügt das zur Begründung. Wichtig: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zur Wohnung, sind dessen Angaben auch dann mitzuteilen, wenn anders begründet wird. Wer das übersieht, riskiert die Unwirksamkeit des Verlangens.
Bei Staffel- und Indexmiete ist die Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Dort gelten eigene Regeln.
Zustimmung, Schweigen, Klage
- Der Mieter hat Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Zugang am 5. März heißt: Frist bis 31. Mai.
- Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang — hier also ab 1. Juni.
- Schweigt er oder lehnt ab, hat der Vermieter drei weitere Monate, um auf Zustimmung zu klagen. Verstreicht diese Frist, ist das Verlangen erledigt und der ganze Vorgang beginnt von vorn.
Eine Teilzustimmung ist möglich und in der Praxis häufig — dann gilt die Erhöhung in dieser Höhe als vereinbart.
Wie wir vorgehen
Wir prüfen einmal jährlich für jede verwaltete Einheit, ob eine Anpassung möglich und sinnvoll ist. Möglich ist eine Frage der Fristen und Grenzen. Sinnvoll ist eine andere: Bei einem zuverlässigen Mieter, der seit Jahren pünktlich zahlt und die Wohnung pflegt, kann eine Erhöhung um 40 € im Monat teuer werden, wenn sie zum Auszug führt — ein Mieterwechsel in München kostet Leerstand, Aufbereitung und Vermietungsaufwand.
Deshalb bekommen Sie von uns beides: die rechtlich mögliche Zahl und eine Einschätzung, ob wir sie empfehlen. Entschieden wird von Ihnen.
Die Rechtslage ausführlich: Mieterhöhung nach Mietspiegel.