Portfolio-Optimierung für Vermieter und Eigentümer

Hebel 1: die Miete

Der häufigste Befund ist der banalste: Die Miete ist seit Jahren unverändert, obwohl Mietspiegel und Vertrag mehr hergeben. In München ist die Kappungsgrenze auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt — wer den Turnus verpasst, holt ihn nicht nach, weil die Frist mit jedem Jahr neu läuft.

• Vergleichsmiete: Einordnung in den Mietspiegel, Prüfung der Zuschläge, Fristen nach § 558 BGB. Mieterhöhung vorbereiten
• Index- und Staffelmiete: Bei vereinbarter Indexmiete ist die Anpassung eine Rechenaufgabe, keine Verhandlung — sie wird nur regelmäßig vergessen. Indexmiete anpassen
• Modernisierungsumlage: Was nach einer Maßnahme umlagefähig ist und was reine Instandsetzung bleibt. Modernisierungsmieterhöhung
• Bei Neuvermietung: der zulässige Rahmen unter der Mietpreisbremse, einschließlich der Ausnahmen. Mietpreis ermitteln

Hebel 2: die Abschreibung

Vermietete Wohngebäude werden im Regelfall mit 2 Prozent im Jahr abgeschrieben. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen höheren Satz. Der Nachweis läuft über ein Gutachten — und ist seit der Aufhebung des einschränkenden BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 wieder deutlich zugänglicher geworden.

Bei einem Gebäudeanteil von 500.000 € und einer gutachterlich ermittelten Restnutzungsdauer von 30 statt 50 Jahren sind das rund 6.700 € zusätzlicher Werbungskostenabzug im Jahr. Ob das in Ihrem Fall trägt, hängt am Baujahr, am Modernisierungsstand und an der Kaufpreisaufteilung. Restnutzungsdauer und AfA im Detail

Zur Klarstellung: Wir sind Hausverwaltung, nicht Steuerberatung, und beraten Sie steuerlich nicht. Wir liefern die Objektdaten, an denen solche Gutachten in der Praxis scheitern, organisieren den Ortstermin und geben alles aufbereitet an Ihren Steuerberater — in derselben Systematik wie die Unterlagen für die Anlage V.

Hebel 3: der Grundriss

Der Zuschnitt entscheidet über die Zielgruppe, und die Zielgruppe über den Preis je Quadratmeter. Ein zusätzliches, separat erschlossenes Zimmer, eine geöffnete Küche oder ein zweites Bad verändern die Wohnung wirtschaftlich stärker als jede neue Einbauküche.

• Prüfung, ob der Zuschnitt überhaupt Potenzial hat — vor Ort, nicht nach Aktenlage
• Leitplanken vorab: Teilungserklärung, Beschlusslage der WEG nach § 20 WEG, Erhaltungssatzungsgebiet, Baurecht
• Umsetzung mit Planern und Handwerkern, danach Neuvermietung

Grundriss optimieren im Detail · Möbliert vermieten · Als WG vermieten

Wie die Prüfung abläuft

1. Einmal im Jahr gehen wir jede verwaltete Einheit durch: Miete gegen Mietspiegel und Vertrag, Fristen, Zustand, Modernisierungshistorie.
2. Sie bekommen eine Einschätzung mit den Hebeln, die bei dieser Einheit tatsächlich etwas bringen — und der Angabe, was sie kosten.
3. Sie entscheiden. Wir setzen um, was Sie freigeben.

Was das kostet

Die jährliche Prüfung und die Vorbereitung einer Mieterhöhung sind im Monatspreis enthalten. Was darüber hinausgeht, rechnen wir nach Aufwand ab: die Begleitung eines Umbaus, das Zusammenstellen der Unterlagen für ein Gutachten, die Vertretung in einem Zustimmungsverfahren. Externe Kosten — Gutachter, Planer, Handwerker — gehen direkt an Sie und werden vorher abgestimmt.