Eigentümer
Restnutzungsdauer und AfA: der unterschätzte Hebel im Altbau
Kurz beantwortet: Vermietete Wohngebäude werden im Regelfall mit 2 Prozent im Jahr abgeschrieben (Fertigstellung ab 1925), ältere mit 2,5 Prozent, ab Fertigstellung 2023 mit 3 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt einen höheren Satz, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die typisierte. Der Nachweis läuft über ein Gutachten. Seit der Aufhebung des einschränkenden BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 gelten dafür wieder die Maßstäbe des Bundesfinanzhofs.
Inhalt
Die Regel-AfA: 2 Prozent, 50 Jahre
Wer eine Wohnung vermietet, schreibt das Gebäude ab — nicht den Grund und Boden. Der Kaufpreis muss also zuerst aufgeteilt werden. In München entfällt dabei ein erheblicher Teil auf den Boden; das ist der erste Punkt, an dem viele Abrechnungen ungenau sind.
Für den Gebäudeanteil gelten die typisierten Sätze aus § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG:
| Fertigstellung | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| ab 2023 (Wohngebäude) | 3,0 % | 33 Jahre |
Für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude gibt es daneben die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, wenn der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt oder der Kaufvertrag in diesen Zeitraum fällt. Für den Münchner Altbaubestand spielt sie keine Rolle — dort geht es um den nächsten Absatz.
Wann eine kürzere Nutzungsdauer zählt
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sagt sinngemäß: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierte, darf danach abgeschrieben werden. Die 50 Jahre sind eine Annahme des Gesetzgebers, kein Naturgesetz — ein Gebäude von 1960 mit Originalfenstern, alter Elektrik und ungedämmter Hülle hat selten noch 40 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer vor sich.
Anerkannt sind drei Gründe für eine Verkürzung:
- Technisch: Zustand von Tragwerk, Dach, Fenstern, Leitungen, Heizung.
- Wirtschaftlich: Das Gebäude lässt sich in der vorhandenen Form nicht mehr sinnvoll nutzen oder vermieten.
- Rechtlich: befristete Nutzungsrechte, Abbruchverpflichtungen, auslaufende Erbbaurechte.
Wie der Nachweis heute läuft
Hier hat sich etwas bewegt, das vielen Eigentümern noch nicht bekannt ist.
Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 hatte den Nachweis stark eingeengt. Es wurde mit BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Maßgeblich ist damit wieder die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs:
- BFH, Urteil vom 28. Juli 2021 — IX R 25/19: Der Steuerpflichtige darf sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint.
- BFH, Urteil vom 23. Januar 2024 — IX R 14/23: Auch die Ermittlung nach dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung ist eine taugliche Schätzmethode.
In der Praxis heißt das: ein schriftliches Gutachten, das die Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermittelt, auf einer Ortsbesichtigung mit Fotos beruht und die Verkürzungsgründe objektiv begründet. Eine bestimmte Zertifizierung des Gutachters schreibt das Gesetz nicht vor; ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hat es gegenüber dem Finanzamt erfahrungsgemäß leichter.
Eine Beispielrechnung
Angenommen, auf das Gebäude entfallen 500.000 € des Kaufpreises, Baujahr 1965:
| Regel-AfA | nach Gutachten | |
|---|---|---|
| Nutzungsdauer | 50 Jahre | 30 Jahre |
| AfA-Satz | 2,0 % | 3,33 % |
| Abschreibung im Jahr | 10.000 € | 16.667 € |
| zusätzlicher Werbungskostenabzug | — | 6.667 € |
Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rund 2.800 € weniger Steuer im Jahr. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Zusage: Ob ein Gutachten in Ihrem Fall zu einer kürzeren Nutzungsdauer kommt und ob das Finanzamt folgt, entscheidet der Einzelfall.
Wo die Grenzen liegen
- Das Gutachten kostet Geld — je nach Objekt ein vierstelliger Betrag. Bei einem kleinen Gebäudeanteil rechnet sich das selten.
- Es wirkt nur auf den Gebäudeanteil. Eine unsaubere Kaufpreisaufteilung ist der größere Fehler und gehört zuerst geprüft.
- Das Finanzamt prüft. Ein knappes Kurzgutachten ohne Ortstermin wird regelmäßig nicht anerkannt.
- Es verschiebt, es verschenkt nicht. Wer schneller abschreibt, hat später weniger Abschreibungsvolumen.
- Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer wieder. Ein Gutachten direkt nach einer Kernsanierung führt selten zum Ziel.
Was wir dabei tun — und was nicht
COLYO ist Hausverwaltung, nicht Steuerberatung. Wir beraten Sie nicht steuerlich und dürfen das auch nicht. Was wir beitragen, ist die Grundlage, an der es in der Praxis meistens scheitert: belastbare Objektdaten.
- Bestandsaufnahme der Einheit: Baujahr, Zustand, dokumentierte Modernisierungen mit Jahr und Umfang
- Unterlagen zusammenstellen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Instandhaltungshistorie, Beschlüsse zu anstehenden Maßnahmen
- Ortstermin für den Gutachter organisieren, auch bei vermieteter Einheit
- Übergabe an Ihren Steuerberater in einer Form, mit der er arbeiten kann — dieselbe Systematik wie bei der Anlage V
Die Entscheidung, ob sich ein Gutachten lohnt, und die Behandlung in Ihrer Steuererklärung gehören zu Ihrem Steuerberater.