Steuern
Unterlagen für die Anlage V
Kurz beantwortet: Abziehbar sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen: Abschreibung, Schuldzinsen, Grundsteuer, Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Versicherungen, Erhaltungsaufwand. Die Abschreibung beträgt bei Fertigstellung ab 2023 drei Prozent, bei älteren Gebäuden zwei Prozent, vor 1925 zweieinhalb. Die teuerste Falle liegt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Inhalt
Was abziehbar ist
- Abschreibung auf das Gebäude (nicht auf den Grund und Boden)
- Schuldzinsen — der Zinsanteil der Finanzierung, nicht die Tilgung
- Grundsteuer, soweit nicht auf den Mieter umgelegt
- Verwaltungskosten — die 50,00 € im Monat sind bei vermieteten Objekten in aller Regel Werbungskosten
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten aus der Hausgeldabrechnung
- Erhaltungsaufwand, Versicherungen, Kontoführung, Fahrtkosten
- Steuerberatungskosten für den Ermittlungsteil, Beiträge zu Eigentümerverbänden
- Kosten der Rechtsverfolgung, Abmahnungen, Räumungsverfahren
Nicht abziehbar: der Anteil für Grund und Boden und Tilgungsleistungen. Umgelegte Betriebskosten erscheinen doppelt — die Vorauszahlungen der Mieter als Einnahmen, die bezahlten Betriebskosten als Werbungskosten.
Die Abschreibung
| Fertigstellung des Gebäudes | Lineare AfA |
|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3,0 % |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % |
| vor 1925 | 2,5 % |
Die Regeln gelten ausdrücklich auch für Eigentumswohnungen und Teileigentum. Lässt sich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen, kann entsprechend schneller abgeschrieben werden — den Nachweis muss der Steuerpflichtige führen, üblicherweise über ein Gutachten.
Für Neubauten gibt es zusätzlich zwei Instrumente, die derzeit nutzbar sind:
- Degressive AfA mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, für Wohngebäude mit Herstellungsbeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.
- Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau — bis zu 5 Prozent jährlich im Jahr der Anschaffung und den folgenden drei Jahren, mit strengen Voraussetzungen zu Effizienzstandard, Baukostenobergrenze und einer zehnjährigen Vermietungsbindung.
Die 15-Prozent-Falle
Das ist der Punkt, an dem Kapitalanleger am meisten Geld verlieren — und er wird regelmäßig zu spät bemerkt.
- Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten des Gebäudes; der Grund-und-Boden-Anteil bleibt außen vor. Verglichen wird der Nettobetrag ohne Umsatzsteuer.
- Der Dreijahreszeitraum läuft taggenau ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten — nicht nach Kalenderjahren. Die Aufwendungen der drei Jahre werden zusammengerechnet.
- Auch Schönheitsreparaturen zählen mit — seit der Rechtsprechungsänderung des Bundesfinanzhofs 2016 auch dann, wenn sie nicht Teil einer einheitlichen Baumaßnahme sind. Neue Böden, Tapeten und Anstrich nach dem Kauf sind also Teil der Rechnung.
- Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Ebenfalls außen vor: Kosten zur Beseitigung von Schäden, die erst nach dem Erwerb durch schuldhaftes Verhalten eines Mieters entstanden sind.
Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 € liegt die Grenze bei 45.000 € netto in drei Jahren. Eine Badsanierung, eine neue Küche und ein Bodenaustausch können das zusammen reißen — und dann ist der gesamte Betrag betroffen, nicht nur der übersteigende Teil.
Größeren Erhaltungsaufwand verteilen
Handelt es sich eindeutig um Erhaltungsaufwand und ist der Betrag groß, lässt er sich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn der Sofortabzug im Zahlungsjahr steuerlich verpuffen würde. Voraussetzung: Das Gebäude gehört nicht zum Betriebsvermögen und dient überwiegend Wohnzwecken.
Wird die Wohnung während des Verteilungszeitraums verkauft, ist der Restbetrag im Jahr der Veräußerung voll abzusetzen.
Erhaltungsrücklage: erst bei Verausgabung
Der Bundesfinanzhof hat im Januar 2025 entschieden: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der WEG rechtfertigen keinen sofortigen Werbungskostenabzug. Abziehbar ist erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum tatsächlich ausgibt — anteilig nach Miteigentumsanteil. Wird die Rücklage für Herstellungskosten verwendet, geht der Betrag in die Abschreibung ein.
Für Sie heißt das: Die WEG-Abrechnung muss die Entnahmen und ihren Verwendungszweck ausweisen. Wir achten darauf.
Was wir liefern
- Jahresabrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben, nach Positionen sortiert
- Trennung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
- Kumulierte Übersicht der Instandsetzungsaufwendungen seit Anschaffung — für die 15-Prozent-Prüfung
- Rücklagenentnahmen mit Verwendungszweck aus der WEG-Abrechnung
- Alle Belege digital, auf Wunsch direkt an den Steuerberater
Das ist keine Steuerberatung. Wir bereiten Zahlen und Belege auf; die Einordnung im Einzelfall trifft Ihr Steuerberater.