Rendite
Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und was in München tatsächlich übrig bleibt
Kurz beantwortet: Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie überschätzt den Ertrag erheblich, weil sie Kaufnebenkosten und laufende Kosten ignoriert. Die Nettomietrendite rechnet den Kaufpreis samt Nebenkosten — in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus etwa 1,5 bis 2 Prozent Notar und Grundbuch — gegen die Miete nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Zwischen Brutto und Netto liegt in München typischerweise ein Drittel bis die Hälfte der Rendite.
Inhalt
„Die Wohnung bringt 3,2 Prozent" ist eine Aussage, die fast nie stimmt — nicht weil jemand lügt, sondern weil fast immer die Bruttomietrendite gemeint ist. Die rechnet mit dem Kaufpreis statt mit dem Gesamtinvestitionsbetrag und mit der vollen Miete statt mit der Miete nach Kosten. In München, wo die Kaufnebenkosten gut fünf Prozent betragen und die nicht umlagefähigen Kosten real sind, macht das einen Unterschied von einem Drittel bis zur Hälfte.
Dieser Beitrag zeigt beide Rechnungen und den Weg von der einen zur anderen. Er ist keine Anlageberatung — wir sind Verwalter, nicht Anlageberater, und welche Investition zu Ihnen passt, kann Ihnen niemand ohne Kenntnis Ihrer Gesamtsituation sagen.
Bruttomietrendite: die Zahl, die überall steht
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 62 m², Nettokaltmiete 950 € im Monat, also 11.400 € im Jahr. Kaufpreis 520.000 €. Bruttomietrendite: 11.400 ÷ 520.000 × 100 = 2,19 Prozent.
Diese Zahl taugt zum Vergleich zweier Objekte im selben Markt, zu nichts sonst. Sie enthält keine Nebenkosten, keine Instandhaltung, keine Verwaltung, kein Mietausfallrisiko und keine Steuer.
Kaufnebenkosten in Bayern
Was auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird:
| Position | Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Bayern — einer der niedrigsten Sätze in Deutschland |
| Notar | ca. 1,0–1,5 % | gesetzliche Gebührenordnung, nicht verhandelbar |
| Grundbuch | ca. 0,5 % | Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintragung |
| Maklercourtage | 0–3,57 % | je nach Vereinbarung, bei Kaufverträgen geteilt |
| Summe ohne Makler | ca. 5–5,5 % |
Dazu kommen die Positionen, die im Kaufpreis nicht stecken, aber zur Investition gehören: Renovierung vor Erstvermietung, Küche, Möblierung bei möblierter Vermietung, Gutachten, Finanzierungsnebenkosten.
Die Kosten, die bei Ihnen bleiben
Betriebskosten legen Sie auf den Mieter um — aber nicht alle. Drei Blöcke bleiben bei Ihnen:
- Verwaltungskosten. § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nimmt sie ausdrücklich von den umlagefähigen Kosten aus. Bei einer Eigentumswohnung sind das zwei Posten: das Verwalterhonorar der WEG, das über das Hausgeld läuft, und — wenn Sie die Mietverwaltung abgeben — die Vergütung der Mietverwaltung. Bei uns 50,00 € brutto je Einheit und Monat, also 600 € im Jahr.
- Instandhaltung des Sondereigentums. Alles innerhalb der Wohnung: Heizkörper, Sanitär, Böden, Elektrik, Küche. Als Kalkulationsgröße werden häufig 7 bis 12 € je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr genannt; bei älteren Wohnungen eher am oberen Rand. Die WEG-Rücklage für das Gemeinschaftseigentum kommt über das Hausgeld dazu und ist ebenfalls nicht umlagefähig.
- Mietausfallwagnis. Leerstand zwischen zwei Mietern, Zahlungsausfall, Mietminderung. Üblich sind zwei Prozent der Jahresmiete als Kalkulationsansatz — in München bei guter Lage und sorgfältiger Mieterauswahl eher weniger, bei möblierter Vermietung mit häufigen Wechseln mehr.
Dazu, je nach Objekt: nicht umlagefähige Anteile der Hausgeldabrechnung, Kontoführung, Rechtsverfolgung. Wie Sie eine WEG-Hausgeldabrechnung auf nicht umlagefähige Anteile prüfen: WEG-Hausgeldabrechnung prüfen.
Nettomietrendite
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Das ist die Zahl, die etwas aussagt: der laufende Ertrag der Immobilie, bezogen auf das, was Sie tatsächlich eingesetzt haben — vor Finanzierung und vor Steuern.
Beispielrechnung
Alle Werte sind Annahmen zur Illustration des Rechenwegs, keine Marktangaben. Setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.
| Kaufpreis | 520.000 € |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 18.200 € |
| Notar und Grundbuch 1,8 % | 9.360 € |
| Renovierung vor Erstvermietung | 12.000 € |
| Gesamtinvestition | 559.560 € |
| Nettokaltmiete 950 € × 12 | 11.400 € |
| − Mietverwaltung (50 € brutto × 12) | −600 € |
| − nicht umlagefähiges Hausgeld inkl. WEG-Rücklage | −1.680 € |
| − Instandhaltung Sondereigentum (9 €/m²) | −558 € |
| − Mietausfallwagnis 2 % | −228 € |
| Netto-Mietüberschuss | 8.334 € |
Bruttomietrendite: 11.400 ÷ 520.000 = 2,19 Prozent.
Nettomietrendite: 8.334 ÷ 559.560 = 1,49 Prozent.
Die Differenz von 0,70 Prozentpunkten entspricht fast einem Drittel der Bruttorendite. Genau diese Differenz fehlt in den meisten Verkaufsunterlagen.
Eigenkapitalrendite und der Hebel
Mit Fremdkapital verändert sich das Bild. Die Eigenkapitalrendite ist der Überschuss nach Zinsen, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital:
Eigenkapitalrendite = (Netto-Mietüberschuss − Zinsaufwand) ÷ Eigenkapital × 100
Fortsetzung des Beispiels: 180.000 € Eigenkapital, 380.000 € Darlehen zu 3,6 Prozent Zins. Zinsaufwand im ersten Jahr 13.680 €. Netto-Mietüberschuss 8.334 €. Ergebnis: minus 5.346 €, also eine negative Eigenkapitalrendite vor Steuern.
Das ist in München der Normalfall, nicht die Ausnahme — und kein Beinbruch, solange Sie wissen, was Sie kaufen: Die Rechnung geht über die Steuerwirkung und über die Wertentwicklung auf, nicht über den laufenden Überschuss. Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Liegt die Objektrendite über dem Zinssatz, verstärkt Fremdkapital den Ertrag; liegt sie darunter, verstärkt es den Verlust. Die Tilgung ist dabei kein Aufwand, sondern Vermögensbildung — sie belastet aber die Liquidität und muss separat kalkuliert werden.
Steuerliche Wirkung — der Teil, der die Rechnung dreht
Bei vermieteten Wohnungen sind Werbungskosten abzugsfähig: Zinsen, Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung, und die Gebäudeabschreibung. Die AfA beträgt bei Fertigstellung ab 1925 linear zwei Prozent, bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent des Gebäudeanteils. Für neu gebaute Wohngebäude kommen zeitlich befristete Sonderregelungen in Betracht.
Der größte Hebel liegt oft in der Restnutzungsdauer: Lässt sich durch Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer als die typisierten 50 Jahre belegen, steigt der jährliche AfA-Satz entsprechend. Bei einer Wohnung von 1968 kann das den Abschreibungsbetrag deutlich erhöhen. Ausführlich: Restnutzungsdauer und AfA und Restnutzungsdauer-Gutachten.
Wichtig: Die steuerliche Wirkung hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und ist deshalb individuell. Das gehört zu Ihrem Steuerberater. Wir liefern die Unterlagen so, dass er sie direkt übernehmen kann — siehe Steuerunterlagen und Anlage V.
Fünf Rechenfehler, die regelmäßig vorkommen
- Mit der Warmmiete rechnen. Die Rendite rechnet sich auf die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten.
- Kaufnebenkosten weglassen. Fünf Prozent auf den Kaufpreis senken die Rendite um gut fünf Prozent ihres Werts — bei 2,19 Prozent sind das 0,11 Punkte, nur durch die Nebenkosten.
- Instandhaltung mit der WEG-Rücklage verwechseln. Die Rücklage deckt Gemeinschaftseigentum. Für Ihre Wohnung — Heizkörper, Bad, Küche, Böden — brauchen Sie eine eigene Rücklage.
- Mietausfall ignorieren. Ein Mieterwechsel kostet in der Praxis einen bis zwei Monate Miete, plus Renovierung.
- Mietsteigerung einrechnen, Kostensteigerung nicht. Wenn Sie zwei Prozent Mietsteigerung annehmen, nehmen Sie auch zwei Prozent Kostensteigerung an. In München kommt dazu, dass die Mieterhöhung durch die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren begrenzt ist — eine Fortschreibung mit drei Prozent pro Jahr ist über zehn Jahre nicht darstellbar.
Wenn Sie eine konkrete Wohnung durchrechnen wollen: Das Vermieter-Portal bildet Mieten, Kosten und Unterlagen ab und zeigt den Überschuss je Einheit — für bis zu drei Wohnungen dauerhaft kostenlos. Für die laufende Verwaltung rechnen Sie mit 50,00 € brutto je Einheit und Monat; was dafür enthalten ist, steht unter Preise.
Allgemeine Hinweise nach bestem Wissen, Rechtsstand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.