Miete
Mietpreis festsetzen in München: Mietspiegel, Mietpreisbremse und die Zehn-Prozent-Grenze
Kurz beantwortet: Die zulässige Neuvertragsmiete in München ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel 2025 plus höchstens zehn Prozent (§ 556d BGB). Der Mietspiegel ist qualifiziert, sein Durchschnitt liegt bei 15,38 € pro Quadratmeter; maßgeblich ist aber der Wert für Baualter, Größe, Lage und Ausstattung Ihrer Wohnung. Ausnahmen gelten für Neubauten mit erster Nutzung nach dem 1. Oktober 2014, für umfassend modernisierte Wohnungen und für eine höhere Vormiete — auf jede Ausnahme müssen Sie den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform hinweisen.
Inhalt
Die Frage „Was kann ich verlangen?" hat in München zwei Antworten: was der Markt zahlt, und was das Gesetz erlaubt. Die zweite ist die, die zählt. Wer sie falsch beantwortet, kassiert zwei Jahre später eine Rückforderung samt Anwaltskosten — und zwar unabhängig davon, dass der Mieter den Vertrag unterschrieben hat.
Was in München gilt
Drei Regelungen greifen gleichzeitig:
- Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB): höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regelung wurde am 26. Juni 2025 vom Bundestag bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
- Kappungsgrenze bei Erhöhung im laufenden Vertrag (§ 558 Abs. 3 BGB): in München 15 Prozent in drei Jahren statt der allgemeinen 20 Prozent.
- Bayerische Mieterschutzverordnung, Neufassung in Kraft seit 1. Januar 2026. Sie bestimmt, wo diese verschärften Regeln gelten: in 285 Städten und Gemeinden (vorher 208), München eingeschlossen. Dieselbe Verordnung hat die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum von drei auf zehn Jahre verlängert — dazu Eigenbedarf kündigen in München.
Der Mietspiegel für München 2025
Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel für München 2025. Wichtig: Er ist ein qualifizierter Mietspiegel, vom Stadtrat am 26. März 2025 beschlossen. Das bedeutet, er wird im Streitfall als Erkenntnisquelle vermutet — Sie müssen ihm nicht folgen, aber wenn Sie ihm nicht folgen, tragen Sie die Begründungslast.
| Beschluss | Stadtrat, 26. März 2025 |
|---|---|
| Art | qualifizierter Mietspiegel |
| Datengrundlage | Mietverhältnisse von Februar 2018 bis Januar 2024 |
| Durchschnitt über alle erfassten Wohnungen | 15,38 € je m² Nettokaltmiete |
| Nächste Ausgabe | 2027, Erhebung läuft seit Januar 2026 |
Der Durchschnittswert ist eine Schlagzeile, keine Rechengröße. Der Mietspiegel arbeitet mit einer Basismiete nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße und rechnet dann Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung von Bad und Küche, Bodenbeläge, Energiekennwert, Balkon, Aufzug und weitere Merkmale. Zwei Wohnungen gleicher Größe im gleichen Viertel können je nach Ausstattung drei Euro pro Quadratmeter auseinanderliegen.
Nicht erfasst sind unter anderem Wohnungen mit Mietpreisbindung, Werkswohnungen, möblierte Wohnungen mit kurzer Nutzungsdauer und Wohnraum in Studentenheimen. Für diese Fälle brauchen Sie einen anderen Weg zur Vergleichsmiete.
So rechnen Sie konkret
- Baualtersklasse und Wohnungsgröße bestimmen. Baujahr nach Fertigstellung, Fläche nach Wohnflächenverordnung — nicht nach Bauplan.
- Basiswert ablesen. Aus der Tabelle des Mietspiegels, nicht aus einem Portal-Mietpreisrechner. Die Rechner der Immobilienportale zeigen Angebotsmieten, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete — das sind in München zwei verschiedene Zahlen.
- Zu- und Abschläge anwenden. Jedes Merkmal einzeln, dokumentiert. Sie brauchen diese Dokumentation später, wenn der Mieter eine Rüge schickt.
- Ortsübliche Vergleichsmiete als Eurobetrag ausrechnen: Quadratmeterwert × Wohnfläche.
- Zehn Prozent aufschlagen. Das Ergebnis ist Ihre Obergrenze für die Nettokaltmiete.
- Vormiete prüfen. War die zuletzt geschuldete Miete höher, dürfen Sie diese verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Erhöhungen bleiben unberücksichtigt.
Rechenbeispiel. 62 m², Baualtersklasse 1950er, mittlere Lage; angenommener Mietspiegelwert nach Zu- und Abschlägen 14,20 € je m². Ortsübliche Vergleichsmiete: 62 × 14,20 € = 880,40 €. Zulässige Höchstmiete: 880,40 € × 1,10 = 968,44 € netto kalt. Der Wert von 14,20 € ist hier eine Annahme zur Illustration des Rechenwegs — den echten Wert müssen Sie für Ihre Wohnung ermitteln.
Die drei Ausnahmen
Neubau (§ 556f Satz 1 BGB)
Eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, fällt dauerhaft nicht unter die Mietpreisbremse — auch nicht bei der zweiten oder dritten Vermietung. Entscheidend ist die erstmalige Nutzung, nicht das Baujahr im Grundbuch.
Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB)
„Umfassend" heißt in der Praxis: Der Aufwand erreicht etwa ein Drittel dessen, was ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte, und die Wohnung ist in wesentlichen Bereichen — Heizung, Fenster, Sanitär, Elektrik, Grundriss — neuwertig. Eine neue Küche und gestrichene Wände sind keine umfassende Modernisierung. Rechnen Sie damit, den Aufwand belegen zu müssen.
Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
Die zuletzt geschuldete Miete des Vormieters dürfen Sie weiterverlangen, selbst wenn sie über der Grenze liegt. Sie brauchen dafür den alten Mietvertrag oder die Zahlungsnachweise. Nicht zählen: Mietminderungen und Erhöhungen, die im letzten Jahr vor Vertragsende vereinbart wurden.
Dazu kommt die Modernisierungs-Ausnahme nach § 556e Abs. 2 BGB: Haben Sie in den letzten drei Jahren vor Vermietung modernisiert, dürfen Sie den Betrag aufschlagen, den Sie bei einer Modernisierungsmieterhöhung im Bestand hätten verlangen können.
Die Auskunftspflicht, an der die meisten scheitern
§ 556g Abs. 1a BGB verlangt: Wer sich auf eine dieser Ausnahmen beruft, muss den Mieter darüber unaufgefordert, in Textform und vor Abgabe seiner Vertragserklärung informieren. Also vor der Unterschrift, nicht als Anlage danach.
Was reinmuss, hängt von der Ausnahme ab: bei der Vormiete die Höhe der Vormiete; bei der Modernisierung, dass und in welcher Höhe modernisiert wurde; beim Neubau, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurde. Eine E-Mail genügt der Textform.
Fehlt die Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme zunächst nicht berufen. Nachholen ist möglich, wirkt aber erst zwei Jahre nach der Nachholung. Bis dahin gilt die Kappung bei zehn Prozent — mit Rückzahlungspflicht für alles darüber.
Was passiert, wenn Sie zu hoch ansetzen
Der Mieter kann die Miete rügen (§ 556g Abs. 2 BGB) und ab dem Zugang der Rüge die Differenz zurückfordern; bei qualifizierter Rüge auch rückwirkend bis zu 30 Monate. Dazu kommt ein Auskunftsanspruch über die Berechnungsgrundlagen. Praktisch läuft es so ab: ein Schreiben eines Legal-Tech-Dienstes, eine Fristsetzung, dann eine Klage mit einem Streitwert, der die Anwaltskosten rechtfertigt. Die überzahlte Miete ist zurückzuzahlen, die Mietobergrenze gilt ab dann für die gesamte Vertragslaufzeit.
Die zweite, leisere Folge: Eine zu hoch angesetzte Miete verlängert den Leerstand. Zwei Monate Leerstand bei 1.100 € kosten mehr, als drei Jahre lang 40 € mehr Miete einbringen.
Mieterhöhung im laufenden Vertrag
Dort gilt nicht die Mietpreisbremse, sondern § 558 BGB: Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 15 Prozent in drei Jahren, frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung und erst, wenn die Miete 15 Monate unverändert war. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und begründet sein — in München regelmäßig mit dem Mietspiegel. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen; die höhere Miete gilt ab dem dritten Monat. Ausführlich: Mieterhöhung nach Mietspiegel und Mieterhöhung durchsetzen.
Wer stattdessen eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, umgeht die jährliche Begründungsarbeit — mit anderen Nachteilen. Der Vergleich: Staffelmiete oder Indexmiete?
Die Reihenfolge, die funktioniert
- Mietspiegelwert ermitteln und die Zu- und Abschläge schriftlich dokumentieren.
- Zehn Prozent aufschlagen — das ist die Obergrenze, nicht das Ziel.
- Prüfen, ob eine Ausnahme greift, und sie belegen können.
- Greift eine Ausnahme: Auskunft in Textform aufsetzen und vor der Unterschrift übergeben.
- Marktpreis gegenprüfen: Wenn der Markt weniger zahlt als die Obergrenze, ist die Obergrenze irrelevant.
- Alles ablegen — Mietspiegelauszug, Berechnung, Auskunftsschreiben. In zwei Jahren wissen Sie nicht mehr, wie Sie gerechnet haben.
Wir übernehmen diesen Schritt bei jeder Neuvermietung und legen die Berechnung so ab, dass sie einer Rüge standhält. Wie das in der Praxis aussieht: Mietpreisbremse in München.
Allgemeine Hinweise nach bestem Wissen, Rechtsstand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.