Eigenbedarf kündigen in München: Fristen, Begründung und die neue Zehn-Jahres-Sperrfrist

Eigenbedarf ist der Kündigungsgrund, über den in München am meisten gestritten wird — und derjenige, bei dem sich die Rechtslage gerade erheblich verschärft hat. Wer eine vermietete Eigentumswohnung gekauft hat, um selbst einzuziehen, muss seit dem 1. Januar 2026 mit einer Wartezeit von zehn Jahren rechnen, wenn die Wohnung erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.

Die Rechtsgrundlage

Wohnraum können Sie nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist einer der gesetzlich genannten Fälle: Sie benötigen die Räume „als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts" (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Drei Anforderungen stecken darin:

• Ein konkreter Nutzungswunsch, nicht eine vage Absicht. „Irgendwann möchte meine Tochter dort wohnen" trägt nicht.
• Vernünftige, nachvollziehbare Gründe. Das Gericht prüft nicht, ob Ihr Wunsch optimal ist, aber ob er nachvollziehbar ist. Der Wunsch, von 70 auf 95 Quadratmeter zu wechseln, weil ein Kind kommt, genügt. Ein reiner Renditewunsch nicht.
• Ernsthaftigkeit. Sie müssen den Bedarf nach der Kündigung auch umsetzen. Wer die Wohnung nach dem Auszug verkauft oder teurer neu vermietet, hat ein Problem — siehe unten.

Für wen Sie kündigen dürfen

Der Kreis ist enger, als viele annehmen. Anerkannt sind regelmäßig: Sie selbst, Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern, Nichten und Neffen. Bei entfernteren Verwandten und bei Personen ohne Verwandtschaft braucht es eine enge soziale Bindung oder die Zugehörigkeit zu Ihrem Haushalt — etwa eine Pflegekraft, die mit einziehen soll.

Nicht ausreichend ist in der Regel der Bedarf eines Mitarbeiters ohne Haushaltszugehörigkeit, eines Lebensgefährten eines entfernten Verwandten oder einer Gesellschaft. Für juristische Personen gibt es Eigenbedarf nicht; bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Erbengemeinschaft kann ein Gesellschafter bzw. Miterbe Eigenbedarf geltend machen, was aber eigene Voraussetzungen hat.

Die Sperrfrist nach Umwandlung: in München zehn Jahre

Das ist die wichtigste Änderung der vergangenen Jahre. § 577a BGB regelt: Wird eine vermietete Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann der Erwerber erst nach einer Sperrfrist wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung kündigen. Die Grundfrist beträgt drei Jahre; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder sie per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Bayern hat das getan. Die Neufassung der Bayerischen Mieterschutzverordnung, in Kraft seit 1. Januar 2026, verlängert die Kündigungssperrfrist von drei auf zehn Jahre. Dieselbe Verordnung bestimmt die Gebietskulisse für Mietpreisbremse und Kappungsgrenze und umfasst jetzt 285 Städte und Gemeinden statt vorher 208 — München gehört dazu.

Drei Konsequenzen für die Praxis:

1. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung müssen Sie wissen, ob die Umwandlung in Wohnungseigentum vor oder nach dem Mietvertrag erfolgt ist. Nur im Fall „erst Vermietung, dann Umwandlung, dann Verkauf" greift die Sperrfrist. War die Wohnung schon vor dem Mietvertrag eine Eigentumswohnung, gilt sie nicht.
2. Die Frist läuft ab Veräußerung, also ab der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch — nicht ab Kaufvertrag und nicht ab Umwandlung.
3. Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wird. Darüber müssen Sie ihn informieren; versäumen Sie es, drohen Schadensersatzansprüche.

Kündigungsfristen

Für Sie als Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB):

Gerechnet wird zum Monatsende, und die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Eine Kündigung, die am 5. Oktober zugeht, wirkt bei dreimonatiger Frist also zum 31. Januar, nicht zum 31. Dezember.

Das Kündigungsschreiben

Formfehler sind der häufigste Grund, warum Eigenbedarfskündigungen scheitern. Pflicht ist:

• Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift — keine E-Mail, kein Fax, kein Scan.
• Alle Vermieter unterschreiben, alle Mieter werden adressiert. Bei Ehepaaren auf beiden Seiten also vier Namen. Fehlt ein Mieter in der Adressierung, ist die Kündigung unwirksam.
• Begründung im Schreiben selbst (§ 573 Abs. 3 BGB): wer einziehen soll, in welchem Verhältnis diese Person zu Ihnen steht, warum sie diese Wohnung braucht und warum jetzt. Nachschieben von Gründen ist nur sehr eingeschränkt möglich.
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB samt Form und Frist (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt er, kann der Mieter den Widerspruch noch im Prozess erklären.
• Zugang nachweisbar machen: Einwurf-Einschreiben mit Zeugen oder Bote mit Zustellungsvermerk. Ein Übergabe-Einschreiben, das nicht abgeholt wird, ist nicht zugegangen.

Praktisch sinnvoll, auch ohne gesetzliche Pflicht: Wenn Sie im gleichen Haus eine vergleichbare Wohnung frei haben, bieten Sie sie an und halten das schriftlich fest. Das nimmt dem Streit die Spitze und wirkt vor Gericht.

Widerspruch des Mieters: die Sozialklausel

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erklärt werden. Anerkannte Härtegründe sind hohes Alter mit langer Wohndauer, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, bevorstehendes Schulabschlussjahr eines Kindes und — in München besonders relevant — die nachgewiesene Unmöglichkeit, zu zumutbaren Bedingungen Ersatzwohnraum zu finden.

Das Gericht wägt dann ab: Ihr Interesse gegen das des Mieters. Ergebnis ist oft kein „alles oder nichts", sondern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit. Rechnen Sie bei einem streitigen Verfahren am Amtsgericht München mit einem Jahr und mehr.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: das größte Risiko

Wenn der Mieter auszieht und sich der Eigenbedarf als vorgeschoben erweist — die Wohnung wird verkauft, teurer vermietet oder steht leer —, haftet der Vermieter auf Schadensersatz. Erfasst sind Umzugskosten, Maklerkosten, die Mietdifferenz für einen längeren Zeitraum und unter Umständen weitere Positionen. Das summiert sich in München schnell auf fünfstellige Beträge.

Auch wenn der Bedarf echt war, aber entfällt, bevor der Mieter auszieht, müssen Sie das mitteilen und die Kündigung zurücknehmen. Wer schweigt, haftet.

Zwei vorbeugende Maßnahmen: Dokumentieren Sie den Bedarf schon vor der Kündigung — Familienstand, Arbeitsplatzwechsel, bisherige Wohnsituation, Kündigung der eigenen Wohnung. Und setzen Sie den Einzug zeitnah um. Ein Einzug erst zwei Jahre später lädt zur Frage ein, ob der Bedarf bei Kündigung schon bestand.

Die Alternativen, die oft besser sind

• Abwicklungsvereinbarung. Ein Aufhebungsvertrag mit Umzugskostenbeteiligung ist regelmäßig schneller und billiger als ein Jahr Prozess — und kalkulierbar.
• Verkauf im vermieteten Zustand. Der Abschlag gegenüber dem Verkauf an Selbstnutzer ist real, aber endlich; ein verlorener Eigenbedarfsprozess ist teurer.
• Vermietet lassen und Miete anpassen. Wenn die Miete deutlich unter der ortsüblichen liegt, hebt eine korrekte Mieterhöhung nach § 558 BGB — in München höchstens 15 Prozent in drei Jahren — einen Teil des Nachteils auf. Siehe Mietpreis festsetzen in München.

Wir begleiten Kündigungen und Abwicklungen für unsere Verwaltungskunden, bereiten die Dokumentation vor und arbeiten bei streitigen Fällen mit Mietrechtsanwälten in München zusammen. Hintergrund: Kündigung und Räumung und Rechtsverfolgung mit Anwalt.

Allgemeine Hinweise nach bestem Wissen, Rechtsstand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.