Möbliert vermieten in München: Zuschlag, Kurzzeitvermietung und was die Reform ändern soll

München ist einer der wenigen deutschen Märkte, in denen möbliertes Wohnen nicht Nische ist, sondern ein eigenes Segment: entsandte Beschäftigte, Promovierende, Projektmitarbeitende in der Industrie, Ärztinnen und Ärzte in Weiterbildung. Die Nachfrage ist stabil und zahlungskräftig. Gleichzeitig ist möbliertes Vermieten das rechtlich heikelste Segment — und 2026 das mit der größten anstehenden Veränderung.

Warum möbliert in München funktioniert

Drei Gründe: Die Zielgruppe bleibt zwischen sechs Monaten und drei Jahren und will keine Küche kaufen. Die Nachfrage ist weitgehend unabhängig vom Zinsniveau. Und die erzielbare Miete liegt über der unmöblierten — allerdings nicht beliebig, sondern nur um den Teil, der sich als Möblierungszuschlag begründen lässt.

Der Preis dafür ist mehr Arbeit: häufigere Mieterwechsel, Inventarverwaltung, Ersatzbeschaffung, intensiverer Mieterkontakt. Bei uns zählt eine möblierte Wohnung oder ein Studio-Apartment als eine Einheit zu 50,00 € brutto im Monat — wie eine unmöblierte Wohnung, obwohl der Aufwand höher ist.

Mietpreisbremse gilt auch bei möblierter Vermietung

Das ist der häufigste Irrtum im Segment. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB knüpft an die Wohnraumvermietung an, nicht an die Ausstattung. In München darf die Nettokaltmiete also höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — und darüber kommt der Möblierungszuschlag, den Sie rechtfertigen müssen.

Ein Problem ist dabei, dass der Mietspiegel für München 2025 möblierte Wohnungen mit kurzer Nutzungsdauer nicht erfasst. Sie müssen deshalb zweistufig vorgehen: zuerst die Vergleichsmiete für die unmöblierte Wohnung ermitteln (Mietspiegel, Baualter, Lage, Ausstattung), dann die Zehn-Prozent-Grenze anwenden, dann den Zuschlag getrennt ausweisen. Diese Trennung im Vertrag ist kein Formalismus — ohne sie können Sie im Streitfall nicht zeigen, dass die Grundmiete die Grenze einhält.

Möblierungszuschlag berechnen

Ein gesetzlich fixierter Satz existiert derzeit nicht. Durchgesetzt hat sich eine Berechnung über den Zeitwert der Einrichtung:

1. Inventar auflisten mit Anschaffungspreis und Anschaffungsjahr — Küche, Schränke, Bett, Matratze, Sofa, Tisch, Stühle, Lampen, Haushaltsgeräte, Textilien.
2. Zeitwert ermitteln: Anschaffungspreis abzüglich linearer Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Für Möbel werden regelmäßig zehn bis dreizehn Jahre angesetzt, für Haushaltsgeräte kürzer.
3. Monatlichen Zuschlag ableiten. Üblich ist die Monatsrate der Abschreibung plus eine angemessene Verzinsung des gebundenen Kapitals. In der Praxis landet man damit bei etwa einem Prozent des Zeitwerts pro Monat.
4. Jährlich mitdenken: Der Zeitwert sinkt. Ein Zuschlag, der fünf Jahre unverändert bleibt, wird mit der Zeit angreifbar.

Rechenbeispiel. Einrichtung zum Anschaffungspreis 18.000 €, Durchschnittsalter drei Jahre, Nutzungsdauer zehn Jahre. Zeitwert rund 12.600 €. Ein Prozent davon: etwa 126 € im Monat Möblierungszuschlag. Bei einer Grundmiete von 1.150 € ergibt das 1.276 € netto kalt.

Wichtig für die Dokumentation: Ein Inventarverzeichnis mit Anschaffungsbelegen gehört zum Vertrag. Es dient drei Zwecken gleichzeitig — Begründung des Zuschlags, Grundlage der Abnahme bei Auszug und Nachweis für das Finanzamt. Praxis: Möbliert vermieten und Inventar.

Was die Reform ändern soll — Stand Oktober 2026

Die Bundesregierung hat im Sommer 2026 einen Entwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt (Bundestagsdrucksache 21/6807). Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Verabschiedet ist er nicht. Es fehlen Ausschussberatungen, zweite und dritte Lesung und der Durchgang durch den Bundesrat; aus der Union gibt es Nachbesserungsforderungen. Was im Entwurf steht — und was Sie deshalb einplanen, aber noch nicht anwenden sollten:

• Obergrenze für den Möblierungszuschlag: höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtung pro Monat.
• Vermutung bei Vollmöblierung: Ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung soll als angemessen vermutet werden.
• Offenlegungspflicht: Sie sollen die Höhe des Zuschlags unaufgefordert vor Vertragsschluss mitteilen. Unterbleibt das, soll die Wohnung bis zu zwei Jahre nach Nachholung als unmöbliert vermietet gelten — der Zuschlag wäre in dieser Zeit nicht geschuldet.
• Inkrafttreten: für Möblierungszuschlag und Kurzzeitvermietung ist der erste Tag des vierten Monats nach der Verkündung vorgesehen.
• Altverträge: Für vor dem Inkrafttreten geschlossene Verträge sollen die bisherigen Regeln weitergelten.

Praktische Folgerung: Rechnen Sie Ihre Zuschläge schon heute so, dass sie die Ein-Prozent-Grenze einhalten, und weisen Sie den Zuschlag im Vertrag getrennt aus. Dann müssen Sie bei Inkrafttreten nichts umstellen. Wir aktualisieren unsere Vertragsvorlagen, sobald der endgültige Text verkündet ist.

Kurzzeitvermietung und § 549 BGB

Wer „zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet, ist von einem Teil der Mieterschutzvorschriften befreit (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) — unter anderem von der Mietpreisbremse und von den Kündigungsschutzregeln. Die Voraussetzung ist aber streng: Der Mieter muss einen besonderen, nur vorübergehenden Anlass haben, etwa ein befristetes Projekt, eine Weiterbildung oder einen Klinikaufenthalt. „Der Vertrag läuft nur sechs Monate" allein genügt nicht.

Der Reformentwurf will hier Klarheit schaffen: Die Ausnahme soll grundsätzlich für höchstens sechs Monate gelten, mit einmaliger Verlängerung auf insgesamt acht Monate, wenn der Bedarf nachträglich entsteht. Wird die Grenze überschritten, sollen ab dann die Mieterschutzvorschriften einschließlich der Mietpreisbremse greifen. Auch das ist Entwurf, nicht Gesetz.

Schon heute riskant ist das verbreitete Modell, eine Wohnung dauerhaft in Halbjahresverträgen zu vermieten. Bei gleichbleibendem Mieter oder lückenloser Kette gleichartiger Verträge wird regelmäßig ein normales Wohnraummietverhältnis angenommen — mit Mietpreisbremse, Kündigungsschutz und Rückforderung der Differenz. Siehe Kurzzeitvermietung in München.

Zweckentfremdung: die Münchner Besonderheit

Unabhängig vom Mietrecht gilt in München die Zweckentfremdungssatzung. Die drei Schwellen, die Sie kennen müssen:

• Fremdenbeherbergung — also die Überlassung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste — ist ohne Genehmigung nur bis zu acht Wochen im Kalenderjahr zulässig.
• Leerstand von mehr als drei Monaten ist genehmigungspflichtig.
• Bußgelder reichen bis zu 500.000 €. Die Stadt verfolgt Verstöße aktiv und wertet Plattformdaten aus.

Ein auf sechs Monate befristeter möblierter Mietvertrag mit einem Mieter, der dort wohnt, ist keine Fremdenbeherbergung — das ist Wohnnutzung. Die Grenze verläuft dort, wo aus Wohnen Beherbergung wird: tageweise Vermietung, Serviceleistungen, wechselnde Gäste. Details: Zweckentfremdung in München. Dazu kann in bestimmten Vierteln eine Erhaltungssatzung greifen: Milieuschutz und Erhaltungssatzung.

Inventar, Übergabe, Abrechnung

• Inventarverzeichnis als Vertragsanlage, mit Zustand je Position und Fotos. Bei Auszug wird gegen dieses Verzeichnis abgenommen.
• Abnutzung ist normal. Eine Matratze nach vier Mietern ist verbraucht, nicht beschädigt — dafür gibt es keinen Ersatzanspruch. Kalkulieren Sie Ersatzbeschaffung ein, etwa zwei bis drei Prozent des Inventarwerts pro Jahr.
• Betriebskosten werden bei möblierten Wohnungen oft als Pauschale vereinbart. Das ist zulässig, aber kalkulieren Sie vorsichtig: Eine Pauschale, die zu niedrig liegt, lässt sich nur unter engen Voraussetzungen anpassen.
• Kaution bleibt bei drei Nettokaltmieten begrenzt — eine höhere Kaution wegen des Inventars ist nicht zulässig.

Steuerliche Punkte

Die Einrichtung schreiben Sie ab: Gegenstände über der Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter über ihre Nutzungsdauer, darunter sofort. Die Möbel gehören nicht zum Gebäude und folgen deshalb nicht der Gebäude-AfA. Bei kurzfristiger Beherbergung — nicht bei Wohnraumvermietung — kann Umsatzsteuerpflicht entstehen; die Grenze ist in der Praxis der Unterschied zwischen Wohnen und Beherbergen. Das gehört zu Ihrem Steuerberater; wir liefern die Unterlagen so, dass er sie übernehmen kann. Siehe Steuerunterlagen und Anlage V.

Was wir Eigentümern in München empfehlen

1. Grundmiete und Möblierungszuschlag im Vertrag getrennt ausweisen.
2. Zuschlag heute schon auf höchstens ein Prozent des Zeitwerts bemessen.
3. Inventarverzeichnis mit Belegen führen und bei jedem Mieterwechsel aktualisieren.
4. Keine Dauerkette von Halbjahresverträgen; wenn langfristig, dann als normales Mietverhältnis mit Index- oder Staffelmiete.
5. Acht-Wochen-Grenze der Zweckentfremdungssatzung respektieren, auch bei gelegentlicher Kurzvermietung.
6. Den Gang des Reformvorhabens beobachten — und die Verträge anpassen, sobald das Gesetz verkündet ist.

Für möblierte Wohnungen und Studio-Apartments übernehmen wir Vermietung, Inventarverwaltung und Mieterwechsel zum gleichen Monatspreis wie für unmöblierte Wohnungen. Für einzeln vermietete WG-Zimmer gilt ein eigener Preis von 40,00 € brutto je Zimmer — dazu WG-Zimmer möbliert vermieten.

Allgemeine Hinweise nach bestem Wissen, Rechtsstand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.