Mieterauswahl
Mieter auswählen: welche Unterlagen Sie verlangen dürfen — und welche Fragen verboten sind
Kurz beantwortet: Zulässig sind Angaben zur Person, zur Zahl der einziehenden Personen, zu Beruf und Arbeitgeber, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, eine Bonitätsauskunft und die Frage nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Unzulässig sind Fragen nach Familienplanung, Schwangerschaft, Religion, Herkunft, Parteizugehörigkeit, Gesundheit, Vorstrafen und Mitgliedschaft im Mieterverein. Unterlagen dürfen Sie erst bei konkretem Vertragsinteresse verlangen und müssen die Daten der nicht berücksichtigten Bewerber nach der Vergabe löschen.
Inhalt
In München bewerben sich auf eine gut inserierte Wohnung sechzig bis zweihundert Leute. Die Auswahl ist deshalb der Schritt mit dem größten Hebel — und derjenige mit dem größten rechtlichen Risiko, weil dabei personenbezogene Daten im Dutzend verarbeitet werden. Zwei Regelwerke bestimmen, was geht: die DSGVO mit dem Grundsatz der Datenminimierung und das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, das Diskriminierung bei der Wohnungsvermietung verbietet (§ 19 AGG).
Wann Sie fragen dürfen — die Reihenfolge entscheidet
Der Zeitpunkt ist kein Detail. Daten dürfen nur erhoben werden, wenn sie für den konkreten Zweck erforderlich sind. Vor einer Besichtigung ist eine Gehaltsabrechnung nicht erforderlich. Deshalb in drei Stufen:
- Vor dem Termin: Name, Kontakt, Einzugsdatum, Zahl der einziehenden Personen, ungefähres Haushaltsnettoeinkommen. Das reicht, um Termine zu vergeben.
- Beim Termin: Mieterselbstauskunft als Formular. Ausfüllen ist freiwillig — wer nicht ausfüllt, kommt praktisch nicht zum Zuge, das dürfen Sie so handhaben.
- Bei ernstem Vertragsinteresse, also für zwei bis drei Bewerber: Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft, Ausweiskopie. Nicht von allen sechzig.
Diese Staffelung ist nicht nur rechtlich sauber, sie spart Arbeit: Sie prüfen drei Mappen statt sechzig.
Zulässige Fragen und Unterlagen
| Angabe | Zulässig | Warum |
|---|---|---|
| Name, Geburtsdatum, Anschrift, Kontakt | ja | Vertragspartner muss identifizierbar sein |
| Zahl und Namen der einziehenden Personen | ja | Belegungsdichte und Vertragsparteien |
| Beruf, Arbeitgeber, Art des Arbeitsverhältnisses, Probezeit | ja | Dauerhaftigkeit des Einkommens |
| Haushaltsnettoeinkommen, letzte drei Gehaltsabrechnungen | ja | Tragfähigkeit der Miete |
| Bonitätsauskunft (etwa SCHUFA-BonitätsAuskunft) | ja, beim ernsthaften Bewerber | Zahlungshistorie |
| Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters | Frage ja, Anspruch nein | freiwillige Beibringung |
| Laufende Insolvenz- oder Zwangsvollstreckungsverfahren | ja | unmittelbar zahlungsrelevant |
| Haustiere | ja | für die Erlaubnisentscheidung erforderlich |
| Geplante gewerbliche Nutzung, Untervermietung | ja | Nutzungsart ist Vertragsinhalt |
| Ausweiskopie | ja, beim ausgewählten Bewerber | Identitätsprüfung; Sperrvermerke zulässig |
Zur Bonitätsauskunft: Verlangen Sie die Auskunft des Bewerbers über sich selbst, nicht eine Abfrage durch Sie. Für eine eigene Abfrage bräuchten Sie ein berechtigtes Interesse und die Einwilligung — die Selbstauskunft des Bewerbers ist der einfachere und saubere Weg. Hintergrund: Bonitätsprüfung und Mieterauswahl.
Verbotene Fragen
Diese Fragen dürfen Sie nicht stellen; falsche Antworten darauf sind folgenlos und berechtigen später nicht zur Anfechtung:
- Familienplanung, Schwangerschaft, Kinderwunsch
- Religion, Weltanschauung, Parteizugehörigkeit, Gewerkschaft
- Herkunft, Staatsangehörigkeit als Auswahlkriterium, ethnische Zugehörigkeit
- sexuelle Orientierung, Geschlechtsidentität
- Gesundheitszustand, Behinderung, Schwerbehindertenausweis
- Vorstrafen und laufende Strafverfahren
- Mitgliedschaft in einem Mieterverein
- Heiratsabsichten, Beziehungsstatus über die Zahl der Einziehenden hinaus
§ 19 AGG verbietet Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität bei Massengeschäften — dazu gehört die Wohnungsvermietung regelmäßig, sofern Sie nicht nur wenige Wohnungen vermieten und ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis besteht. Praktischer Rat: Dokumentieren Sie Ihre Entscheidung anhand sachlicher Kriterien (Einkommen, Bonität, Einzugstermin, Belegungsdichte). Eine solche Dokumentation ist Ihr bester Schutz, wenn jemand den Vorwurf der Diskriminierung erhebt.
Formulierungen im Inserat gehören dazu. „Nur an Deutsche", „keine Studenten", „keine Familien mit Kindern" sind riskant bis klar unzulässig. „Zwei-Personen-Haushalt" als Belegungsangabe ist sachlich und zulässig.
Wie Sie die Unterlagen prüfen
- Einkommen rechnen, nicht schätzen. Drei Gehaltsabrechnungen, Nettobeträge addieren, durch drei teilen. Einmalzahlungen und Überstunden herausrechnen. Bei Selbstständigen: Einkommensteuerbescheid des Vorjahres und eine aktuelle Gewinnübersicht oder Bescheinigung des Steuerberaters.
- Tragfähigkeit prüfen. Daumenregel: Bruttowarmmiete nicht über einem Drittel des Haushaltsnettoeinkommens. In München wird diese Grenze oft gerissen; dann zählt, wie stabil das Einkommen ist und ob Sicherheiten dazukommen.
- Plausibilität abgleichen. Passt der Arbeitgeber zur Gehaltsabrechnung, das Gehalt zum Beruf, die Adresse zur Selbstauskunft? Gefälschte Abrechnungen sind in München keine Seltenheit — auffällig sind runde Nettobeträge, fehlende Sozialversicherungsnummern und Layouts, die bei zwei Bewerbern identisch aussehen.
- Bonitätsauskunft lesen. Entscheidend sind Negativmerkmale, nicht der Score allein: Mahnverfahren, Inkasso, Titel, Insolvenz.
- Beim Vorvermieter anrufen — aber nur mit Einverständnis des Bewerbers und nur mit der Frage nach Mietschulden, nicht nach Persönlichem.
Löschen: die Pflicht, die alle vergessen
Wenn die Wohnung vergeben ist, haben Sie keinen Grund mehr, die Daten der anderen Bewerber zu behalten. Also: Papierunterlagen vernichten oder zurückgeben, Dateien löschen, E-Mails mit Anhängen entfernen. Behalten dürfen Sie die Unterlagen des Mieters, mit dem Sie den Vertrag schließen.
Zwei Zusätze, die in der Praxis helfen: Sagen Sie den Bewerbern vorher, dass Sie die Unterlagen nach der Vergabe löschen — das erhöht die Bereitschaft, sie überhaupt herauszugeben. Und sammeln Sie keine Unterlagen „für den Fall, dass der Erstplatzierte abspringt" über Wochen. Fragen Sie im Zweifel beim Zweitplatzierten erneut.
Absagen: kurz, freundlich, ohne Begründung
Sie müssen eine Absage nicht begründen und sollten es nicht tun. Eine Begründung schafft Angriffsfläche — insbesondere, wenn sie unglücklich formuliert ist. Zwei Sätze genügen: Die Wohnung ist vergeben, die Unterlagen werden gelöscht, vielen Dank für das Interesse. Absagen Sie zeitnah; wer drei Wochen wartet, bekommt Anrufe.
Wenn die Bonität knapp ist
Nicht jeder gute Mieter hat ein Drittel-Verhältnis auf dem Papier — Berufseinsteiger, Selbstständige im zweiten Jahr, Promovierende mit Stipendium. Statt pauschal abzulehnen, gibt es Zwischenwege:
- Bürgschaft eines Dritten, schriftlich, mit Einkommensnachweis des Bürgen. Üblich bei Studierenden.
- Kaution in voller Höhe (drei Nettokaltmieten) statt in Raten, wenn der Mieter das anbietet — verlangen dürfen Sie die Einmalzahlung nicht.
- Mietkautionsversicherung oder Bankbürgschaft als Ersatz der Barkaution. Für Sie gleichwertig, solange die Bürgschaft unbefristet und selbstschuldnerisch ist.
- Kürzere Erstlaufzeit ist dagegen kein Instrument: Ein Zeitmietvertrag ist nur mit den drei Gründen des § 575 BGB zulässig, „Mieter erst mal testen" gehört nicht dazu.
Wir prüfen Bewerber nach einem festen Raster und legen die Entscheidung dokumentiert ab — auch deshalb, weil die Dokumentation zwei Jahre später bei einem Zahlungsausfall die Grundlage für das weitere Vorgehen ist. Was dann passiert: Mahnwesen bei Zahlungsverzug.
Allgemeine Hinweise nach bestem Wissen, Rechtsstand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.