Recht
Mietminderung prüfen
Kurz beantwortet: Hat die Wohnung einen Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB) — der Mieter muss nicht fragen. Bemessen wird die Minderung nach der Bruttomiete, also einschließlich Nebenkosten. Voraussetzung ist, dass der Mangel angezeigt wurde. Der schnellste Weg, eine Minderung zu beenden, ist die Beseitigung des Mangels.
Wann gemindert werden darf
- Es liegt ein Mangel vor, der die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich mindert: Heizungsausfall, Feuchtigkeit, defektes Bad, erheblicher Baulärm.
- Der Mieter hat den Mangel angezeigt (§ 536c BGB). Unterlässt er die Anzeige, kann er nicht mindern, soweit der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte — und haftet gegebenenfalls für Folgeschäden.
- Die Minderung gilt für die Dauer des Mangels, nicht darüber hinaus.
Die Quote
Es gibt keine gesetzliche Tabelle. Die Quote richtet sich nach Schwere und Dauer der Beeinträchtigung und wird aus der Rechtsprechung abgeleitet — ein vollständiger Heizungsausfall im Winter rechtfertigt eine hohe Quote, ein klemmendes Fenster eine geringe oder keine. Bezugsgröße ist nach der Rechtsprechung des BGH die Bruttomiete.
Wann keine Minderung
- Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsschluss und hat ihn vorbehaltlos akzeptiert (§ 536b BGB).
- Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht — etwa Schimmel durch Lüftungsverhalten. Zur Schimmel-Frage
- Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).
Wie wir reagieren
- Mangelanzeige bestätigen und Ortstermin oder Handwerker organisieren.
- Sachverhalt dokumentieren: Fotos, Messwerte, Datum.
- Quote prüfen und schriftlich Stellung nehmen — Einverständnis, Gegenvorschlag oder begründete Ablehnung.
- Mangel beseitigen. Damit endet die Minderung.
Was wir nicht tun: eine berechtigte Minderung abmahnen. Das verschärft den Streit und lässt sich vor Gericht nicht halten.