Abrechnung
Betriebskostenvorauszahlungen anpassen
Kurz beantwortet: Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Drei Dinge müssen stimmen: Es muss eine Abrechnung vorausgegangen sein, diese Abrechnung muss inhaltlich richtig sein, und die neue Höhe muss angemessen sein. Als Faustregel gilt ein Zwölftel der Nachzahlung pro Monat. Pauschale Sicherheitszuschläge sind unzulässig.
Inhalt
Wann eine Anpassung möglich ist
- Nur nach einer Abrechnung. Eine unterjährige Erhöhung ohne vorherige Abrechnung ist unwirksam — auch wenn die Energiepreise offensichtlich gestiegen sind.
- Die Abrechnung muss inhaltlich zutreffen. Der BGH hat seine frühere Linie 2012 geändert: Formelle Ordnungsmäßigkeit genügt nicht mehr. Wer auf eine fehlerhafte Abrechnung eine Erhöhung stützt, steht ohne da.
- Maßgeblich ist die letzte vorliegende Abrechnung, nicht eine erwartete.
Wie hoch angepasst werden darf
Regelfall ist ein Zwölftel der Nachzahlung zusätzlich zur bisherigen monatlichen Vorauszahlung. Konkret absehbare künftige Steigerungen dürfen berücksichtigt werden — etwa eine bereits angekündigte Preiserhöhung des Versorgers oder ein neuer Grundsteuerbescheid. Pauschale Sicherheitszuschläge nach dem Motto „lieber etwas mehr" sind unzulässig.
Form und Wirkung
Textform genügt — eine E-Mail reicht, eine Unterschrift ist nicht nötig. Der Anpassungsbetrag muss aus der Erklärung nachvollziehbar hervorgehen; in der Praxis verschickt man sie zusammen mit der Abrechnung.
Die Anpassung wirkt für die Zukunft, ab dem auf den Zugang folgenden Zahlungszeitraum. Rückwirkend lässt sich die Vorauszahlung nicht erhöhen — die Nachzahlung aus der Abrechnung selbst bleibt davon unberührt und ist fällig.
Auch der Mieter darf anpassen
§ 560 Abs. 4 BGB gilt in beide Richtungen. Ergibt die Abrechnung ein deutliches Guthaben, kann der Mieter eine Absenkung verlangen — und hat darauf einen Anspruch. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
Warum das wichtiger ist, als es klingt
Zu niedrige Vorauszahlungen sind einer der häufigsten Gründe für Ärger mit Mietern: Einmal im Jahr kommt eine vierstellige Nachforderung, die der Mieter nicht eingeplant hat, und aus der Nachforderung wird ein Zahlungsrückstand. Wer die Vorauszahlungen jedes Jahr sauber nachführt, hat weniger Ausfälle — und zinslos gestundete Betriebskosten kosten Sie über das Jahr ohnehin Liquidität.
2025 und 2026 ist das besonders relevant: Die neuen Grundsteuerbescheide weichen teils deutlich von den Vorjahren ab. Mehr zur Grundsteuer in Bayern