Abrechnung
Widerspruch und Belegeinsicht
Kurz beantwortet: Der Mieter hat zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben; danach ist er damit ausgeschlossen. Er hat Anspruch auf Einsicht in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen. Neu seit dem 1. Januar 2025: Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB) — der Ordner im Büro ist nicht mehr nötig.
Inhalt
Die Einwendungsfrist
Zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung. Erhebt der Mieter bis dahin keine Einwendungen, kann er sie später nicht mehr geltend machen — es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das ist das Gegenstück zur Zwölf-Monats-Frist des Vermieters und wird von Mietern oft übersehen.
Für die Ausschlusswirkung kommt es darauf an, ob die konkrete Einwendung innerhalb der zwölf Monate erhoben wurde — ein allgemein gehaltener „Widerspruch" ohne Benennung des Punktes hilft dem Mieter wenig.
Was der Mieter verlangen kann
- Einsicht in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen — Rechnungen, Verträge, Ablesewerte, Zahlungsnachweise.
- Nicht automatisch Kopien. Geschuldet ist Einsicht; wer Kopien will, trägt in der Regel die Kosten. Bei auswärts wohnenden Mietern ist die Übersendung gegen Kostenerstattung aber üblich und meist die pragmatischere Lösung.
- Zurückbehaltungsrecht: Wird die Einsicht verweigert, kann der Mieter die Nachzahlung zurückhalten, bis sie gewährt ist.
Belege digital — seit 2025 gesetzlich abgesichert
Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz wurde § 556 Abs. 4 BGB zum 1. Januar 2025 ergänzt: Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen. Vorher war umstritten, ob der Mieter auf Einsicht in die Originalunterlagen bestehen kann.
Für die Praxis heißt das: Ein Belegordner als PDF oder über einen Link erfüllt den Anspruch. Das spart bei auswärts wohnenden Eigentümern und Mietern erhebliche Reibung — vorher war ein Termin vor Ort die Regel.
Die häufigsten Einwendungen — und was dran ist
| Einwendung | Einordnung |
|---|---|
| „Die Verwaltergebühr steht in der Abrechnung" | berechtigt — Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig |
| „Reparaturkosten wurden umgelegt" | berechtigt — Instandsetzung ist keine Betriebskostenposition |
| „Die Kosten sind zu hoch" | nur bei Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot; der Mieter muss Anhaltspunkte vortragen |
| „Der Umlageschlüssel stimmt nicht" | zu prüfen — bei Wohnungseigentum gilt grundsätzlich der WEG-Maßstab |
| „Ich war im Urlaub, habe also weniger verbraucht" | unbegründet bei flächenabhängigen Positionen |
| „Die Abrechnung kam zu spät" | berechtigt, wenn die Zwölf-Monats-Frist gerissen wurde — dann keine Nachforderung |
Wie wir damit umgehen
Jede Einwendung wird geprüft und schriftlich beantwortet, auch wenn sie unbegründet ist. Ist sie berechtigt, korrigieren wir — das ist billiger als ein Rechtsstreit über 80 €, und ein Mieter, der merkt, dass geprüft wird, kommt im nächsten Jahr mit weniger Misstrauen.
Belege stellen wir digital bereit. Was wir nicht tun: die Einsicht verzögern. Das ist der sicherste Weg, aus einer Rückfrage einen Streit zu machen.