Mieterwechsel
Auszug, Vorabnahme, Endabnahme
Kurz beantwortet: Vier Wochen vor dem Auszug gehen wir mit dem Mieter durch die Wohnung und halten fest, was noch zu tun ist — die Vorabnahme. Bei der Endabnahme wird abgeglichen und protokolliert. Nicht erledigte Pflichten wie Schönheitsreparaturen oder Rückbau bekommen eine angemessene Nachfrist. Für Beschädigungen der Wohnung kann dagegen sofort Schadensersatz in Geld verlangt werden. Wer erkennbare Mängel nicht protokolliert, riskiert Ansprüche.
Die Vorabnahme
Der Mieter erfährt früh, was von ihm erwartet wird — und kann es selbst günstiger erledigen als ein Handwerker, den man später von der Kaution bezahlt. Für Sie heißt das: weniger Streit, weniger Leerstand zwischen den Mietern, weil keine Nacharbeiten die Anschlussvermietung verzögern. Grundlage ist das Einzugsprotokoll: Nur was dort nicht dokumentiert war, kann jetzt als neuer Schaden gelten.
Die Endabnahme
- Zählerstände mit Zählernummern
- Rückgabe aller Schlüssel — mit Nummern bei Schließanlagen
- Zustand je Raum, abgeglichen mit Einzug und Vorabnahme
- Neue Anschrift des Mieters für Kautions- und Nebenkostenabrechnung
- Unterschriften und datierte Fotos
Normale Abnutzung ist kein Schaden. Dübellöcher in üblichem Umfang, vergilbte Wände nach vielen Jahren, Laufspuren im Parkett — das trägt der Vermieter, die Miete deckt es ab.
Nachfrist richtig setzen
Eine Nachfrist braucht es nur für nicht erledigte Pflichten — etwa vertraglich wirksam übernommene Schönheitsreparaturen oder den Rückbau von Einbauten. Erst wenn sie verstreicht, gibt es Schadensersatz in Geld. Hat der Mieter die Wohnung dagegen beschädigt, kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH (2018) sofort Geldersatz verlangen, ohne vorher eine Frist zu setzen. Die Frist gehört mit Datum ins Protokoll oder in ein gesondertes Schreiben. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB) — auch das ist ein Grund, zügig zu handeln.